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论交易安全与我国统一不动产登记制度构建 　　[摘 要]市民法以确保市民社会中所发生的各种财产交易的安全为己任和价值追求，于不动产物权①，则表现为不动产登记制度。综观欧陆及英美发达国家，在此方面均有完整统一的规定，而我国不动产登记的规定却是零星、散乱的且相互之间矛盾甚多，实践中也表现出了与社会、经济发展不相适的状态。故构建统一的不动产登记制度实乃我国物权法乃至民法典编纂工作中的一项重要课题，须认真对待。 　　[关键词]登记制度；不动产物权；交易安全 　　[作者简介]曹红冰，湖南商学院法学系副教授，湖南 长沙，410205；何斌，西南政法大学2004级民商法硕士研究生，重庆．400000 　　[中图分类号]D923．2 [文献标识码】A [文章编号]1004―4434(2006)12―0137―04 　　 　　一、登记――不动产物权交易安全的内在需要 　　 　　市民法意义上的权利，即为民事权利，它是私人得享有特定利益之法律之力，此种权利也是需要义务人的尊重才能得以实现的。随着人类文明由简单的、自给自足的自然经济阶段向复杂的、以商品交易为主要方式的商品经济阶段演进，民事权利本身也成为了交易的客体②。但民事权利却不可触摸，不在一定的空间上具有有形的存在，仅是处于一种抽象的无形态。因此，民事权利需要一定的表征方式将其显示出来，以使人们对其主体、内容等有一个确定的把握。唯有如此，他人才知道自己需要什么样的权利；不当损害他人权利的人才可能知道应向谁负责；欲取得既存权利或以既存权利为客体取得其他权利的人，也才能准确确定交易相对人，避免自己的交易落空，使其合理期待的交易利益安全实现。 　　民事权利需要通过一定的方式加以彰显，彰显的社会和个人需求越高，民事权利表征方式越需要明确、肯定，表征方式的表征功能也就越要法律加以保障。申言之，在以此种民事权利为交易客体的交易中，其交易安全的保护主要体现在民事权利表征方式、表征功能的法律保障上。物权是绝对权，其义务主体为不特定的一般人，相对于作为相对权的债权而言，它的主体、客体及内容更有必要为一般社会公众所了解。也正因为物权的效力具有对世性，加之在现代市民社会中其频繁地成为交易客体，所以物权交易安全的重要性是不言而喻的。基于此，交易主体仍至整个社会对物权的表征方式的强烈要求也便被突现出来了。物权的表征方式在现代民法上称之为物权的公示制度。现代民法所建立的这种公示制度，要求任何民事主体设立、移转、变更、消灭物权都必须以公开透明的方式向社会公开，并且赋予其公信力③，以此来达到保护第三人利益、维护交易安全的目的。交易安全是物权公示制度的核心价值。在物权公示方法中，最重要的要数不动产物权登记制度了④。从某种程度上来说，不动产物权登记制度不仅是财产交易安全的条件，而且也是物权制度赖以存在的基础。 　　现代意义上的不动产登记，是指经权利人申请，国家有关部门将有关申请人申请登记的不动产物权事项记载于不动产登记簿的事实。作为不动产物权的公示方法，不动产登记制度经历了漫长的历史发展。在罗马法早期，市民法关于物权移转必须履行一定的方式以为公示，这种方式必须履行严格的仪式，同时也是物权移转的有效要件，它包括曼兮帕蓄和拟诉弃权两种形式。早期罗马法的这种要式交易行为表明：在早期物物交易和即时交易时代，人们就开始利用繁琐的特定程式和套语以及必须移转占有的方式来保证物权交易的安全性。当然，也正因为曼兮帕蓄和拟诉弃权的极其繁琐，使得要式交易日益不能适应社会经济的发展，被交付行为所代替。后来，日耳曼法进一步发展了交付制度。在日耳曼法中，土地所有权之让与行为，最初依象征土地之土块或草茎交付行之，其后以文书代替象征物之交付。在此基础上，12世纪德国北部都市的不动产物权变动就必须记载于市政公所掌管的都市公簿上。当然，现代意义的不动产物权登记制度是在18世纪伴随着抵押权制度的发展而产生的，普鲁士1722年的《抵押破产法》和1783年的《一般抵押法》以及法国1975年的《抵押法》共同奠定了不动产登记制度的基本框架。随着经济的发展、不动产物权交易的频繁，不动产登记制度已经及于不动产所有权和他物权。现代各国以登记作为不动产物权的公示方式，已成通例。不动产登记制度的最终确立，表明人类智慧的光芒往理性层面的照射更进一步了。也正因为登记制度的存在，不动产价值的充分、安全利用方才可能，登记制度已成为不动产权利体系建构的核心与枢纽。 　　 　　二、交易安全需求下的我国“病态不动产登记 　　 　　如前所述，无论是不动产物权的法理机能，还是不动产物权登记自身发展的历史轨迹，都表明了一个不容忽视的，而且对于我国现代市场经济体系的建立有着重大意义的真理性观点：不动产登记是交易安全的使然。诚然，在我国现有的民事法律框架下存在着不动产登记的规定，但