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通过施工案例分析控制房地产项目成本措施 　　【摘 要】通过一个具体的案例对施工阶段影响房地产项目成本的因素进行分析，采取相应的措施降低造价，提高投资效益。?? 　　【关键词】施工;成本控制;案例?お? 　　Analyzing cost control measures of real estate project through some construction cases?? 　　Jiang Chun-bo??1, Gao Dong-hong??2?? 　　 (1. Shandong Province Qianfo Mountain Hospital Jinan Shandong 250000; ?? 　　2. Shandong Guotai Group Co., Ltd, Jinan Shandong 250000) ?? 　　【Abstract】Through a specific case of the construction phase of factors affecting the real estate project cost analysis, to take appropriate measures to reduce costs, improve investment returns. ?? 　　【Key words】Construction; Cost control; Case ?お? 　　对于房地产企业，理论上讲施工阶段对整个成本影响不大，但是施工阶段是资金投入的最大阶段。因此研究房地产企业在施工阶段的成本投入控制具有很大的意义。施工阶段的成本控制主要包括三个方面的内容，首先是施工阶段控制要点的积累，其次是成本管理的制度体系和组织构架，最后充分发挥聘请的监理单位及造价咨询单位的作用。本文通过通过案例对施工阶段影响房地产项目成本的因素进行分析。找出并分析施工阶段影响房地产项目成本控制的主要因素，对其进行深入分析并提出所能采取的措施。当然如果只是知道采取的措施而不去执行，仍然会让企业处于被动状态，这就要求企业有良好的制度、组织构架和执行力。本文通过查考房地产成功企业的管理模式（如万科公司）对企业在施工阶段的组织构架进行思考提出建议。以及在施工阶段如何实行目标管理进行探讨。鉴于目前外包形式的流行，企业应该充分合理利用监理公司和造价咨询公司的作用，使之在施工阶段保证质量和进度从而不影响成本，为企业树立良好的形象。?? 　　1. 项目概况?? 　　新世纪真珠广场项目是由山东星海房地产开发公司投资开发的商业地产项目，建设项目总用地面积106亩，建筑面积l1万平方米。总投资2．5亿，该项目于2005年7月份计划立项，分二期开发，一期为综合商业广场：地上四层，地下一层，建筑面积5．4万平方米；二期2栋15层SOHO公寓，一栋20层商务酒店，建筑面积5．6万平方米。表1是它的建筑安装成本分析表：?? 　　表1 建筑安装成本表 　　费用?? 项目单位成本??(元/m??2)建筑面积??(m??2)成本??(元) 　　商业广场2100540001.13亿 　　SOHO公寓150060003900万 　　商务酒店1700200003400万 　　地下车库1700101081718万 　　室外管线320万 　　园林绿化及其他2802万 　　合计――――2.344亿 　　 　　2. 针对该项目在施工阶段成本控制的措施 　　施工阶段成本控制主要分为合同内造价控制和合同外费用控制两部分。合同内造价部分主要是指合同形成的固定部分，这部分造价控制的主要手段是控制房地产项目变更，尽量减少现场签证。合同外费用主要是指在合同中未明确部分，其中最主要的是对于部分质量要求高，市场价格差异较大的材料在招标阶段为简化程序，减少评标难度，由开发商预先统一定价，在施工阶段需由双方共同选定生产厂家并认证价格。这一部分价格已在确定房地产项目控制价时计入不可预见费．为做好施工阶段成本控制，该开发公司采取了以下措施：?? 　　2.1 把好设计变更，促进房地产项目造价的有效控制。?? 　　2.1.1 加强图纸会审，把设计变更尽量控制在项目开工前。 　　在项目开工前变更设计只需修改图纸，而在施工过程中变更设计则会造成返工，设计变更造成的损失明显增加。因此，在设计付诸实施之前，开发公司应组织包括造价在内的各专业技术人员详细审阅图纸，尽可能地把确实必须的设计变更提前到项目开工前。?? 　　2.1.2 加强设计变更管理，对所有变更进行严格把关。 　　凡是设计变更必须经提议者提出设计变更联系单，经施工、设计、监理、甲方四方签字，确认后生效，每项变更都按规定计算费用，做到心中有数。变更中对满足使用功能和现行标准