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长沙市房价地处中部洼地成因分析 　　【摘 要】 本文从现实出发，在了解到长沙市房地产均价在中部六省省会城市房地产均价地处洼地的现状后，根据能够获得的统计数据运用SPSS统计软件分析中部六省房地产市场的预期价格，发现与现实状况相符合；进而运用经济学的相关理论，针对中部六省省会城市的具体情况，尝试性的解释了长沙市房价地处洼地的形成原因。 　　【关键词】 房地产；房价洼地 　　 　　一、研究长沙房价的必要性 　　2004年3月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。其中明确定义中部地区包括湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六个相邻省份（见图）。这六个省份依靠全国10.7%的土地，承载全国28.1%的人口，创造全国19.5%的GDP，是我国的人口大区、经济腹地和重要市场，在中国地域分工中扮演着重要角色。相较于北京、上海以及江浙，广州等沿海地区房价疯涨，地王楼王相继诞生的现状，中部六省的房地产的二线市场一直处于不温不火的状态。急速发展的中国带动了窗口城市――北京和上海的极大需求，而较为闭塞的中部，显然更多的停留在“自己买房自己住”的阶段。并不发达的经济和冷清的房地产交易市场，让健康的房价一直成为中部房地产的标志。 　　当我们比较中部六省会的房价时，发现了一个十分有趣的现象：城市竞争力最强的长沙市，房价竟处于中部六省会城市中的洼地。究竟是什么原因导致了长沙的房价无法上涨？这成为了我们尝试解释的问题。 　　二、研究思路与方法 　　多年来，学者们对土地价格的影响因素进行了深入的研究。针对不同的房地产市场的特点，学者们运用不同的方法或研究一个区域房地产价格的影响因素；或平行对比多个城市的房地产价格的影响因素。徐忆梅等（2008）运用层次分析法（Analytical Hierarchy Process），分析影响上海静安区土地价格的各种因素；黄小兰等（2008）基于MapInfo 和 SPSS两款管理、统计软件，运用多元回归的方法分析了影响桂平市城市土地价格变化的因素；张旭坤（2005）等基于EVIEWS统计软件，结合面板数据模型（Panel Data Model）的构建, 同样运用多元回归的方法对29个省市的经济之于房地产市场的影响做了对比分析。虽然学者们所使用的操作软件和研究方法各有不同，但都遵循一个共同的模式，即基于可获得的统计数据选取合适的指标体系，进而根据相应的运算方法，运用统计软件计算并得出结果。 　　基于以上对研究方法的分析，我们确定了一个相对简化并切实可行的研究方法。由于无法充分获得全国各主要城市统计数据，我们先从省一级的数据开始入手分析。为了保证计算结果的可靠性，我们选择了中部和东部沿海经济相对发达的16个省份作为研究对象，去掉四个直辖市、两个特别行政区、以及西藏，青海等西北地区省份，这样既保证了样本容量，也考虑了样本间的相似性与可比性。根据2009年国家统计年间，挑选能够从供给和需求两个方面反映地区房地产市场的指标建立项指标体系。运用SPSS 17.0 做主成因分析，根据所得到的旋转因子载荷矩阵定义相应主成因因子，并利用这些因子各自的方差贡献和方差贡献率求算地区房地产预期价格得分并排序。最后依照各省份的得分排序，结合中部六省的六个省会城市的具体统计数据，从供求关系的直观分析着手，对长沙市房产低价的原因作进一步解释，其中引入我们参照微观经济学相关概念而自行构建的“购房意愿弹性”作为理解的辅助概念。 　　三、评价指标体系的建立 　　1、指标体系构建的原则和建立 　　房地产市场是一个综合性的市场，衡量地区房地产价格的指标体系需要整体、全方位考量相关影响因素。基于整体性，可操作性，直观性和科学性的指导原则，结合基本地租理论和城市经济学模型，借鉴了已经完成的相关研究的指标体系，获取统计年鉴和地方政府网站载明的数据后，最终选择以下七项指标来反映城市的，并据此建立相应的指标体系。具体指标如下： 　　X1―竣工房屋造价； 　　X2―开发商建设总投资； 　　X3―城建区绿化覆盖率； 　　X4―人均公园绿地面积； 　　X5―居民平均全年家庭可支配收入； 　　X6―商品房销售面积； 　　X7―地区总人口。 　　2、指标说明 　　竣工房屋造价值代表了地区房地产市场商品房的生产成本；开发商建设总投资代表了地区房地产市场的发展规模、象征了地区房地产业的行业实力；城建区绿化覆盖率和人均公园绿地面积城市自然环境舒适程度的重要衡量指标，是城市可持续发展和发展潜力的重要保证，也是房地产行业发展的环境支持；居民平均全年家庭可支配收入代表了地区居民在商品住房市场上的购买力；商品房销售面积表达了地区商品房市场的销售热度；地区总人口代表了地区房地产市场的发展基础。 　　这七项指标分别从地区房地产市场的经济