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浅谈公共事业建设中房地产市场发展 　　摘要：对城市中已有房地产的开拓和使用是近代公共事业建设的基础，对现代城市建设具有重要的启示意义。以北京学校建设为切入点，依时代顺序分别考察不同时期北京城市土地制度、房地产市场发展以及学校对房地产的使用情况。近代城市功能的演变带动了房地产市场的形成与发展，房地产市场的引入又进一步推动了近代公共事业的发展。 　　关键词：公共事业，新式学校，近代北京，房地产市场 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2014）04-0013-17 收稿日期：2014-02-18 　　公共服务设施的均衡配置与使用是今日城市规划与建设中的热点话题。在城乡统筹工作方法的指导下，确保城镇人口和非城镇人口享用公共服务的“机会均等”，促进其真实使用状况的“结果均等”，是建设和谐社会、和谐城市，实现城乡一体化和健康城镇化工作的关键问题，在第十八届三中全会召开后尤其受到重视。在历史上，伴随城市近代化建设与变革的发生发展，城市用地状况以及房地产制度也发生着相应的改变，房地产市场在这一过程中从萌芽到发展，对近代公共事业建设与公共服务设施的普及发挥了重要作用。本文以近代北京城市中新式学校的建设为例，考察自清末至抗战以前近代城市房地产制度与房地产市场的发展状况，通过对这一历史时期城市建设经验与得失的回顾反思，为现代的城市公共事业建设与房地产市场管理提供相应的启示。 　　1 清末学校房地买卖与房地产市场的萌芽 　　清朝末年，中国面临的国际形势与社会状况发生了重大变化，一方面第二次鸦片战争、中日甲午战争等失利使清王朝受到沉重打击，另一方面伴随传教士的进入和早期教会学校的设立，西方科学与建设模式开始对中国产生影响。北京作为帝国都城与政教中枢，继沿海城市后也较早步入近代化改良进程当中，并承担着领导者与示范城市的作用。1900年后，新式学校建设等城市公共事业在北京城内陆续兴起。城市基础设施的建设与普及需要一定的空间基础，伴随清末新式学校建设的开展，在传统都城范围内首次产生了供给大片房地用于学校这一职能空间建设的需求；供给方面，这一时期日渐增加的房地产交易与萌芽中的城市房地产市场为新学建设的推广提供了重要途径。 　　清末的北京城是一座经过历代规划建设传承的古老都城，内外城中分布着王府、衙署、寺庙等种类众多、数量庞大的传统建筑，此外还有广泛分布的民宅四合院等，清代实行满汉隔离政策，内外城中的民宅又可分为旗房、民房两种不同类型。清代房地产产权概念并不明确，特别是私产领域较为模糊，根据“普天之下，莫非王土”的原则，北京城内土地所有权均归朝廷所有，区别主要在于附着于土地之上的房屋所有权及土地使用权由谁支配。宫殿、衙署、传统官学、敕建寺庙等属于严格意义的官产，其所有权及使用权由朝廷完全支配；王府、贵胄府邸介于官私之间，一方面府主人享有出租或买卖房产的权利，另一方面当面临朝廷建设需要时又多会服从官方的安排；旗房、民房及民庙基本属于私产，虽然旗房正式私有化发生在王朝统治结束之后，但据张小林研究认为，清末允许旗民交产后，内城旗房基本可以自由买卖，旗房民房化、私有化的趋势已不可逆转。从清末学校建设来看，在1900年以前内城学校与旗人间的房产交易进行困难，对于八旗子弟而言，房宅区位是一种身份象征，居民安土重迁的情绪十分强烈，如据北大档案馆档案记载，初期京师大学堂曾计划于朝廷划拨的公主府附近购买旗房数所扩展建设，但由于收买“实属不易”而一再搁置。庚子之乱后，旗民境况每况愈下，买卖旗房成为换取钱财的简易途径。在1900-1912年间，开始出现旗人由内城中心地带向外迁移的趋势，内城学校购买旗房的情况也开始增加：1903年，大学堂购买北河沿民宅一处，1904年，汇文大学堂为重建校舍在崇文门内征购民房，从1909年大学堂收到译学馆添购房屋红契十张的档案来看，清末官办学校与私人间的房产买卖已得到官方认可并具备了法定的程序。 　　总体来讲，清末北京城市公共事业建设中已出现私产交易，但由于民房尚未完全私有，私人房宅仅具备用于交易的经济属性，尚不具备由所有权赋予的法律属性。民宅四合院在此时以自产自用为主，大规模的房地产买卖尚未出现，房地产市场发展处于萌芽阶段。这一时期城市公共事业建设总体上依靠朝廷对于官产的分配，其数量与规模均较为有限。 　　2 北洋时期房地产制度发展与市场的形成 　　北洋政府时期，京都市政公所成为警察厅之外主管市政建设的行政机构，在接收清末各类房地的基础上，对其产权设置进行了一定的调整。据王均研究，民国时期北京城市房地产所有权共分三类：“国有制指国家固有之官地官产及古代建筑物；公有制指公共团体所有的房地；民有制即私有房地”。北洋政府成立后首先对清末官产进行接收，于1912-1923年间开展了调查登记工作