2008江苏兴化市左岸晶品营销企划建议书-60.docVIP

左岸晶品营销企划建议书 - PAGE 1 - 左岸晶品营销企划建议书 目 录 第一章 项目概况 地理位置及区域概况 周边配套设施 项目规模及性质 第二章 项目设计策略分析决策 项目设计的市场因素分析 项目设计策略 第三章 关于项目的市场定位与产品定位 一、 市场基本面分析 二、 项目市场区域分析 三、 项目竞争环境分析与评价 四、 项目竞争楼盘分析 第四章 投资估算与资金筹措 一、 项目总投资估算 二、 项目资金计划 三、 项目资金筹措及资金平衡分析 第五章 项目开发建设进度安排 一、 项目进度计划说明 二、 项目工程计划 第六章 关于项目市场导入策略建议 项目推广步骤 项目销售回款计划 总体营销广告预算安排 市场推广台阶 SWOT分析 第七章 关于市场推广作业 左岸晶品形象定位 项目的市场推广定位 项目包装 项目本身素质提升策略 物业管理建议 SP活动策划 第一章 项目概况 　　兴化市位于长江三角洲沿江经济带，全市总面积：2393平方公里，人口155万，1987年撒县建市，是江苏泰州、扬州、南通、盐城经济区的交汇中心，是里下河地区的一颗明珠。 　　一、项目地理位置 　　项目地块位于兴化市城北偏东，南面是水乡大桥及通往城东乡镇等区域的主要公路；西临上官河沿河，河对岸是兴化市新建生态公园和部分拆迁安置区；北靠拖拉机厂及市区过境公路；东与瑞景蓝湾小区相邻，间隔规划新建一条20米宽的新城北路延伸市级公路，并与过境公路贯通，距城市中轴线长安路200米。 详见附图： 　　二、区域概况 该市是以农业为基础的产粮、棉大县（市），淡水产品也有很好的发展前景，工业和加工业发展较之滞后。2007年全市实现地区生产总值211.6亿元，比上年增长15.2%。2006年城镇居民和农民人均可支配收入分别是11209元和5456元，2007年城镇居民和农民人均均可支配收入分别是12274元和6002元，年增长率分别是9.5%和10%，预计2010年人均可支配收入分别达到16000元和8000元，人均居住面积，到2010年达到城市30m2，农村40m2。总体经济实力，跻身全国“百强”县（市）行列。农业和农村经济稳定发展，粮食生产连续四年获得国家表彰，淡水产品总量位居全省第一。 三、周边配套设施 道路交通方面： 城市道路配套齐全，地块南面的楚水东路，是通往盐城的主要公路，路南是众多商铺和九顷北路商住区，北面是市区过境公路，东面是规划20米宽的新城北路北延，并与过境公路贯通。市内有2路、4路公交车通往市区、市政府和南部经济开发区。 教育、医疗方面： 地块距兴化中学约500米，板桥高级中学约900米，板桥初级中学约700米，实验小学及幼儿园约300米，市中医院约1300米。 生活机能： 九顷路及九顷北路均为人口较多，居住密度大，建有较大的农贸城，各种商铺、超市均有，生活便利。有邮电、移动、联通营业场所及农村合作银行和建设银行。 四、项目规模及性质 本项目占地面积11.67万平方米，建筑面积20.5万平方米，其中：多层住宅8万平方米（含安置房3万平方米）、小高层住宅11.9万平方米，商业用房0.6万平方米及其它辅助配套设施。 第二章 项目设计策略分析决策 一、项目设计的市场因素分析 1、目前兴化市开发的楼盘户型设计汇总如下： 楼盘名称 二室一厅 二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫 五室三厅三卫 时代嘉苑 87 116 132 上 海 城 82 106 116，126 嘉鸿豪庭 109，121，126 124 新世纪嘉园 84．54 127．87 141．91 158．54 城投国际 115 113 185，188 龙 腾 湾 106 126，141 239 英武丽都 117 129 领 秀 城 87，95 98，112，119 124 公元国际 90，98 140 2、市场主力户型分析 根据兴化市场调查分析，三室二厅一卫及三室二厅二卫为主要消费产品，多层户型建筑面积为106平方米及116平方米，高层户型建筑面积为115平方米及125平方米，二室二厅一卫户型占有一定比例，其余户型很少。 二、项目设计策略 产品内容及定位 充分利用沿河绿化带的景观资源，将项目建设成为一个现代、简约、科技、智能、人文的风景居住区，并成为城市东北部的地标性建筑。 安置房按六层设计，无架空层，层高2.8米，设集中自行车库的安置房设架空层。多层及小高层住宅底层架空，层高2.9米层，多层按5+1层、小高层按11+1层设计，最北侧做18层住宅。商铺按二层、局部三层设计。户型设计分配比例原则如下： 建筑类型 户型面积