2010年423大明宫建材实业__西安北城大明宫项目发展策划定位与物业建议报告.pptVIP

本阶段的整体工作思路 发展策划报告思路结构图 合富辉煌对项目策划工作的目标理解 项目属性回顾 项目发展策略需要解决的的核心问题 核心竞争圈层分析:项目周边大盘林立,但具备一定品牌影响力的高品质楼盘项目较少,整体均价水平较低. 多数楼盘依靠大明宫遗址公园的地段及资源优势获取市场认可，营销概念较为单一，缺乏差异化的竞争优势。 项目周边楼盘多凸出大明宫遗址公园的资源优势，主打“中央公园”概念，凸显项目的地段以及资源优势，项目本身多依靠周边良好的景观资源优势打“生态健康”的概念，凸出社区较高舒适性居住功能，来提升项目整体的品质和档次； 项目的整体定位和营销推广概念雷同性较高，未能凸出单个项目的差异性特征，不利于在激烈的市场竞争中获得较大的市场认可。 核心竞争圈层结论：本项目必须打造较高水平的楼盘品质和差异化的市场竟争策略利于未来在激烈的市场竞争中突围。 市场竞争的结果预示： 2）本项目需要强化项目的内在价值，凸显项目综合体物业特征，才能突破激烈的市场竞争，有助于塑造项目的核心优势。 城北综合体项目市场研判 城北综合体项目对比分析（发展模式）：本项目需要依靠便利的交通条件和旅游文化资源，实现以商业物业带动综合体物业发展的模式 项目整体发展策略 市场竞争： 1）核心竟争圈层： 项目周边多以较大体量的以住宅物业为主要物业类型的大盘为主，且市场竟争日趋激烈，本项目临近中远华远君城、中建开元一号，属于品牌发展商开发的高品质项目，决定了本项目必须打造较高水平的楼盘品质和准确的项目发展策略利于未来在激烈的市场竞争中突围 2）城北综合体竟争圈层： 城北综合体物业相对稀缺（除本项目外目前仅有2个），本项目属于城北最大规模的综合体物业（建筑面积76万平米），且临近地铁口和大明宫遗址公园，本项目必须体现项目的规模优势和地段优势，凸显项目的核心竟争优势。 基于策略之下的项目核心竟争力价值体系构建 项目核心价值展示（外部价值） 城市区域发展：经济技术开发区的开发建设奠定了北城城市副中心（CBD）的地位——城市向北发展，从整个西安城市版图来讲，北城处于城市版图的上部，同时也可以称作“城市向上发展”。 项目核心价值展示（内部价值） 大型城市综合体项目：总建筑面积76万平米，物业类型多样化包括：住宅（公寓）、商业（家居建材市场、购物中心、商业街）、写字楼；大规模体量整体对区域的辐射影响力较大，同时综合体本身强调物业功能之间的联动性体现出整体功能的集约化。 住宅物业发展策略 结合项目整体物业发展策略 结合住宅物业研究结论 1）市场整体供应状况（竞争市场） 2）客户需求 （客户来源＋客户需求特征） 3）后续供应（潜在竞争） 商业物业（购物中心）发展策略 在既定的发展策略下,本项目如何定位才能凸显项目的核心竞争优势,最大化物业的价值? 城北综合体项目对比分析（项目定位）： 案例对比有利于项目找寻准确的定位方向和成功的操作运营模式 案例借鉴（市场典型个案分析）—— 赛高国际街区 物业地址：赛高国际街区占据经开商圈核心，未央大道与凤城五路黄金十字。 占地面积：50亩 容 积 率 2.30? 建筑面积：26万平米 绿化率：30％ 物业类型：住宅、公寓、商业、写字楼 建筑设计：共6栋高层，层数:28层、32层，一期B、C座共560套，户型范围：46-133平米 国际品牌签约入驻：沃尔玛购物广场/世纪金花/奥斯卡影城/中国农业银行 均价水平：住宅（公寓）7000元/平米 案例适用性分析 项目定位—— 赛高街区——城市中轴线，地铁上盖，大型商业综合体 居住/办公/商业.26万平米经开中心综合体 项目以BLOCK城市人居模式定位，以26万平米体量呈现住宅、公寓、商务、步行街在内的多种业态类型。项目独有的三大商业街，100米世界风情街，500米临街商业，与规划中的张家堡广场到项目的大型商业街，三街互动，确立了赛高?国际街区北城核心商圈。 项目整体开发及推售策略 整体开发分期： 首期——开发销售写字楼 写字楼位于未央路与凤城五路十字，昭示型较好，较易塑造项目整体高档次形象 ，且易于销售，回现资金可运用于商业及其他物业的开发； 户型设计灵活46－133平方米8种主力户型可供不同类型置业群体选择；住宅产品运用了较多的创新元素，体现了高实用率和舒适感 优势： 户型设计方正实用，动静分区，干湿分离 厨房设置生活阳台，较为实用 转角大阳台设计，增强了卧室的采光和通透性 劣势： 户型设计整体采光和通透性较差 案例总结 案例借鉴（典型成功个案分析）——深圳华润中心 占地约8万平方米，总建筑面积 55 万平方米，总 40 亿港币。 案例适用性分析 一期的万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心” 总建筑面积达18