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从微观角度分析呼与浩特市房价 　　摘 要 文章从微观经济学中的供需理论和博弈理论入手，通过对比分析2008年至2013年呼和浩特市的相关经济数据，分析了这段时间影响呼和浩特市房价变化趋势的因素并得出结论。 　　关键词 房产价格 吉芬商品 微观经济学 　　房地产是房产及其所占用的地产的总称，它在国民经济发展及人民生活中扮演着重要的角色。在经济合作与发展组织划分的国民经济35个产业中，除政府服务业外，其余34个产业均与房地产业相关，而在我国40多个产业中，除废品及废料业外其余产业均与房地产业有着不同程度的关联。2008年以来呼和浩特房地产价格经历了高速上涨，直至2013年，地产价格又有平稳偏疲弱的表现，探究房产价格变化因素，对我市金融安全和社会稳定至关重要。 　　一、文献综述 　　学者们认为影响房地产价格的主要因素主要有供给、建筑和销售成本、需求、政策制度、经济预以及经济发展的景气度等因素的。虽然这方面的研究成果较多， 但大部分都是在考察了与房价有关的多个指标后， 指出影响房价的因素，但是其指标更多的是基于数据可得性的宏观指标，从微观角度引入相关经济理论的成果却凤毛麟角。 　　本文则从供给和需求以及博弈的角度分析房价的影响因素，进而为呼和浩特房地产投资投机以及需求者提供参考。 　　二、需求对房价的影响 　　第一，正常情况下，我们知道商品本身价格是与需求成正比的，同时需求又与个人收入、预期价格，偏好成正向变动的。 　　从2008年到2013年，呼和浩特人均可支配收入情况如表1： 　　由此可知，自2008年呼和浩特房价的高速增长是与人均收入正相关的。 　　同时，我国是一个农业历史悠久的国家，也养成了我国人民故土难离，衣锦还乡的特殊民族文化，而在当代，房子无疑成为了人们这种情怀的载体，故而中国人天生的对房产有强烈的偏好，所以，房屋价格一定程度上高于其他消费品便顺理成章了。当然，随着人们观念的进步，对于房产的偏好也在逐步减弱，这也可以解释2013房价的平稳和下降的走势。 　　第二，房产是一种“吉芬商品”。吉芬商品的存在一般需要具备两个条件：一事相近的替代品很少，因而替代效应很弱；二是其开支占收入的比重很大，因而收入效应很强。 　　我们在呼和浩特统计年鉴中可以看到，自2008年来，房地产价格始终占人均收入比重巨大，作为住房（消费品），其替代产品根本不存在，作为投资产品，可以看到自2008年以来，呼和浩特城乡居民储蓄存款余额增长始终高于20%（可以看出呼和浩特其他投资机会稀少），其替代效应微弱。 　　因此，我们可以把房产看作是一种吉芬商品。所以，在一定情况下，我们可以看到价格的上涨反而会加大需求。而在2013年后期，随着房价稳定并下降，需求反而减少。 　　第三，浮躁情?w对需求影响。“浮躁情绪”指一种缺乏理智的从众行为。当投机者和投资者在房市投机中获利时，一些消费者就会选择跟进，此时需求增加，对房价会造成一定的影响。 　　三、供给对房价影响 　　（一）住房供给影响房价 　　相比于发达国家的人均居住面积相比，我国绝对住房供给水平并不高，但我国供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。因为总供给对于房价影响的相关研究已经趋于成熟，因此这里着重讨论空置率对于房价的影响。 　　需要明确但是，此处供给=需求+空置率。从卖方角度看，空置期越长，不确定风险越高、管理的费用就也越高。因此，空置率越大，卖方预计销售时间越长，其会降价出售。因此，房地产空置率是对于地产价格的一个重要影响指标，数据显示，自2011年后，呼和浩特房屋空置率呈现逐步上升趋势，这也解释了空置率对于地产价格的影响，但存在滞后期。 　　（二）生产要素价格对房价影响 　　房地产生产要素主要可分为：建材、土地以及人工成本。 　　第一，土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同。2008年以来，从呼和浩特统计年鉴看到呼和浩特市土地出让金年年升高，建材综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。 　　第二，从呼和浩特统计年鉴可以看到，2008年以来，呼和浩特市建材人工成本一直都在上涨，所以房价的上涨也是可以解释的。 　　四、房地产市场博弈机制也影响着房价 　　围绕房地产市场，存在着多个利益主体，即地方政府、商业银行、房地产开发商、投机性购房者、投资性购房者、和自主性购房者。在这几个利益主体的共同作用下，形成了我国房地产价格机制。 　　首先，商业银行由于缺少相关监管，其对于房地产抵押贷款的审核较为宽松，进而间接推高房价。 　　其次，由于我国财政政策，地