论述房地产开发项目管理与质量控制.docVIP

论述房地产开发项目管理与质量控制 　　【摘要】房地产项目管理融合了项目管理实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本，提高开发项目的经济效益。 　　【关键词】房地产项目；房地产开发；质量控制 　　1.项目施工管理的原则 　　工程项目施工管理是以工程项目为管理对象，在施工管理必须遵循一定的基本原则。 　　1.1质量为前题、经济效益为主导、兼顾进度原则 　　项目施工管理的首要前提既是保证工程质量，以加大对人力、技术及资源的投入，保证既定质量目标的实现；以经济效益为主导，克服只重视质量和进度而不计成本和市场的做法，既要加大在降低成本、塑造精品、拓展市场方面的精力投入，也要精打细算，力争以最少的投入实现最大的产出；须兼顾工程进度，编制详细的施工进度计划，优化施工流水和施工方案，合理采用新技术、新材料、新工艺，达到预定的工程进度目标。 　　1.2科学合理原则 　　工程项目施工管理是一个复杂的过程，在管理过程中适度的整合吸收新理念，合理采用新的管理方法，加强对管理人员的培训和相互交流，充分发挥员工的聪明才智，力求施工管理科学化、合理化。 　　1.3标准化、规范化原则 　　内因对任何事物都有不可估量的作用，所以加强内部管理才是硬道理。实施项目经理负责制和项目成本核算制，推行全面质量管理方法，完善工程管理的各项制度，并在施工过程中全面推行标准化、规范化的施工管理和作业程序。 　　2.房地产开发项目管理中存在的问题 　　2.1项目市场定位不够准确 　　投资决策仓促盲目，市场定位工作流于形式，不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要，导致开发出来的房地产项目偏离了市场定位。 　　2.2规划、设计阶段优化深度不够 　　规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。导致了一系列的问题，如户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。 　　2.3质量问题普遍存在 　　房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。包括：屋面漏雨；烟道、排气孔道、风道不通、地面漏水等。甚至有个别项目还出现“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼薄薄”的工程质量事件，给房地产业带来了严重的负面影响。 　　3.建筑质量管理的具体措施 　　3.1要提高工程前期的规划管理力度 　　为了提高对工程项目的质量管理，房地产公司在工程开工前，就要进行有效的准备和管理，保证整个工程的顺利开展。在工程开工前，要对整个工程进行合理的规划，严格勘察地形，做好市场的调查工作，预测工程的风险，然后根据考察的实际情况，进行相应的图纸设计，综合考虑所有的自然、人为因素，做好计算和测量，保证设计图纸能够真实的反映工程的实际情况。 　　3.2对建筑工程使用的材料与工程质量控制进行严格的管理 　　建筑材料的好坏直接决定着建筑工程质量的好坏。因此，我们要对建筑材料的来源进行严格的把关，要有准确的采购信息；其次，我们要对建筑材料的质量进行检测与分析，找到适合本工程的建筑材料；最后，要对建筑材料的使用进行严格的把关，避免不恰当的使用。同时，我们要也对工程的质量控制进行管理，尽量的完善建筑企业与施工队的质量控制，从而确保房屋建筑工程的质量。 　　3.3施工过程中加强对整个工程项目进行质量管理 　　房地产工程相对来讲要比价复杂，施工的环节要多，所以我们要对工程的每一个环节都做好质量管理工作，切实加强工程质量。在对施工环节进行质量管理时，要确保每一个环节、步骤都满足质量要求，只有前一道工序合格，才能进行接下来的施工，如果质量不合格，就要重新改进，否则严禁进入到下一环节，从根本上保障工程的质量。同时要对施工技术、使用材料、设备的质量加强管理，确保质量合格，一旦发现了不合格的材料、设备，就要立即停工，对材料、设备进行质量检验，合格后方可继续施工。建立完善的监督管理部门，对施工现场进行全天候的监管，及时发现存在的问题，并积极解决。 　　3.4加强施工项目安全控制与进度 　　施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施