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长租公寓产品创新研究分析 　　摘 要：2017年是长租公寓蓬勃发展的一年，“房子是用来住的，不是用来炒的”，把房地产长效调控机制做细做实已经迈入实质性的环节，大力发展住房长期租赁市场对稳定房间实现市场供需平衡有着积极的决定性作用。未来五年，成都人口流入将超百万，成都的租房市场不可小觑，长租公寓创新产品必然对成都房地产市场有着积极影响。本文主要结合华润成都三圣乡项目及华润置地公寓产品标准对长租公寓创新产品进行研究分析。 　　关键词：创新产品；长租公寓；设计研究；标准执行 　　前言： 　　2017年11月15日，成都市政府发布《成都住房租赁市场发展五年规划》，到2021年全市市场化租赁住房保有量达到140万套、13038万平米。从成都的市场看，由于前期的过度供应商业用地或调高地块的商业比例，开发商为了加快现金流，必须要配套公寓产品。而公寓产品在成都市场表现一直不活跃导致众多开发商只能通过“偷面积”、“送面积”形成产品利好，实现去化。在新政策下，会有效去化一批已报规报建的公寓项目，从长远看，也必定会让开发商及设计院考虑创新产品。因此对长租公寓产品进行创新研究对开发商和设计师都有着深远的意义。 　　1 ?L租公寓研究背景 对象 　　1.1 华润置地公寓现状 　　华润置地公寓项目城市布局分散，所有公寓项目合计总建筑面积较大，大多为平层公寓，中低端公寓为主要产品，潜在去化压力大。从城市分布与项目进度来看，未开工的公寓，货值较大，进行产品创新并快速推广落地，对于公司意义重大。公寓成交中小于70?O的公寓在签约金额中占一半，库存比例较低，去化速度较快，因此小面积段长租公寓是主力产品，也是长租公寓创新的主要研究对象。 　　1.2 研究对象：从客户需求到产品解决方案 　　无论销售型公寓还是长租公寓，产品价值的实现均有赖于终端使用者；使用者的反馈意见往往最具有代表性。从使用者出发，可一并为置地销售型公寓和长租公寓提供产品解决方案。长租公寓价值逻辑：对于使用者来说需要提高居住品质同时降低总租金，对于开发商而言需要提高回报率、加快去化速度、物业实现增值。住建部表示目前租房市场上小户型较少，导致合租比例达50%，从公寓运营方了解到大量客户因为租不到而转租住宅。而了解潜在客户可预判未来趋势及其需求与实际选择的变化。 　　1.3 长租公寓客户分类维度及结果 　　从有效解释性和预测准确性角度考虑，本次研究选择了生命周期和收入水平对客户进行分类研究。生命周期有效解释了客户对功能空间的需求和选择；相对收入水平有效解释了面积和地段等属性。根据上述两个维度通过2400个样本对客户进行聚类，最终发现5类有明显需求和特征区隔的客群。如果只看租赁客群五类客户细分是：职场新人、享乐白领、精致新锐、奋斗夫妻、浮萍家庭。各类客群的需求具有不一样的地方，例如精致新锐：他们是对硬装关注度最高的客群，厨房卫浴和收纳设计关注度高。确保良好的空间私密性，核心居住需求是品质和舒适。公寓附近良好的人文景观环境是吸引他们的一个重要因素。 　　1.4 创新与精细化设计对产品实现附加值 　　在有限的空间满足更多功能，实现更高的品质，使得产品创新要求与日俱增，针对不同种类的目标客群细化出不同的产品类型，此类产品更具有鲜明的设计特色。同时精装修和智能化的整合技术不断升级也使得此类产品在应用时技术要求越来越高。长租公寓创新是通过一体式设计服务、智能化家具运用和现代生活方式等理念，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。为了取得空间最大化的效果，合理方式是共享活动空间。去除各种功能空间之间的实际隔断，把分散的活动空间有机结合起来形成完整空间的效果，从而打造成一个舒适宽敞的空间。 　　2 华润成都三圣乡自在域长租公寓产品设计 　　2.1 定义符合客群需求的产品户型 　　本项目计容建筑面积为62817平米。项目按出让条件35%为持有物业，从目前市场情况出发，该35%业态考虑采用长租公寓形式，其余为销售型公寓及商业。地块位于南三环外侧1.5公里，距离幸福梅林景区约900米，区域路网完善，未来地块周边地铁9号线与13号线有交汇形成站点，13号线可直达天府新机场。地块东侧、南侧以市政绿地带与椿树街、成龙大道隔开，北侧为正在修建规划道路，西侧紧邻喜树街。地块周边交通条件便利，通达周边，进城快速。 　　前期通过对三圣乡板块的区位、发展历程、功能划分、资源配套、公寓竞品等市场分析。了解到因靠近城区关系客户基数大，36平米公寓产品投资属性较强，回报率高。作为传统居住区，住宅缺货导致客户流失，因此营销定义35-40平米长租公寓产品做为住宅替代品主要针年轻客户。并针对不同客户主要打造3米层高平层产品和4.2米层高LOFT产品，来满足客户更多的功能需求。本项目将长租公寓打造成