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世界主要转轨国家物业税制改革与产权保护及其启示 　　[摘要]我国的物业税制改革是在经济社会双转轨的背景下进行的，产权不清晰导致的“法律基础”缺失几乎是所有转型国家在改革物业税时共同面临的困境，我国也不例外。《物权法》出台为物业税的开征提供了法律依据和前期准备备。但远未能解决物业税改革所需的法律基础问题。我国目前物业税制改革所处的产权法律环境与转轨国家当年改革极为相似，世界主要转轨国家物业税制改革成功的同时也是产权得到确立和保护的过程，他国的经验教训可以为我国提供很好的借鉴和思路。 　　[关键词]物业税制改革；产权保护；法律基础 　　[中图分类号]F812.42　[文献标识码]A 　　[文章编号]1673-0461(2009)05-0087-05 　　 　　20世纪80、90年代以来，世界以物业税为主的财产税改革一个显著特点是这种改革并不是孤立或随机的，而是被当作对总体经济运行的调控手段。这种作用在中东欧经济转型国家体现得最为明显。这些国家的物业税改革的经验表明，不动产课税不仅可以充当促进经济转轨的推进器，还可以用来调控经济运行中的各种矛盾。从开放竞争性产权交易市场、抑制地价波动和土地投机，建立产权保护和财产估价、定级、登记制度，到建立一整套适合本国国情的财产产权管理法律、法规制度体系、相应的组织管理机构以及最终确立市场经济的运行机制。可以说，世界主要转轨国家物业税制改革成功的同时也是产权得到确立和保护的过程。 　　 　　一、转轨国家物业税制改革过程中的产权建设及其启示 　　 　　(一)产权界定不清晰成为转轨国家物业税推广的“绊脚石” 　　在中东欧转轨国家，改革物业税的最大阻力之一便是这些国家不动产产权尚未清晰确立。具体表现在：大部分土地不是私人所有；土地市场不健全；土地使用权不是通过购买，而是通过分配获得，并且大部分住宅要么在政府手中，要么在国有企业的内部。 　　对于居住性不动产，住房供给被严重富福利化了，销售等自由流通起来极为困难。在这些国家，工人只要以获取较低的工资或者低质量的服务设施的形式，就能获得这种补助或津贴，但是这种支付并不是税收。取消补助或者对接近市场租金的任何不动产征收物业税将会在社会上引起震动。并理所当然受到抵制。基于此，在这些国家，就居住用不动产征收物业税在刚改革的前几年不具可行性，使得物业税的开征困难极大。 　　 　　企业最可能承受新开征的物业税，但是这些国家的有效税率非常低。部分是因为这些国家国有企业的纳税能力较弱，而私人企业又不在物业税管理之内。过去，国有企业对不动产的使用权是国家配给的，只需支付极少的费用(如土地成本完全由政府补助)。相反，不断成长的私人企业和集体企业必须为使用土地付费。而且，在大部分转轨国家，不论是国有企业还是私人企业，都不必承担数额较大的物业税收成本。 　　与转轨国家发展水平类似的某些发展中国家，不动产所有权同样存在争议，这成为物业税制推广的“绊脚石”。非洲的大多数国家，城市外围的土地从未被正式裁决所有权。在拉丁美洲，由于多年来违法占有土地，正式裁决的主张也有争议。甚至在所有权不存在争议的国家，税务当局也不能获得准确的权属数据。在菲律宾，所有权记录和出票日期由所有者组织，提供给评估员的仅是毫无价值的不动产的位置。 　　 　　(二)转轨国家推广物业税的前奏是界定产权 　　确立私人财产所有权，是经济转型国家物业税制改革要完成的首要使命。众所周知，前社会主义国家普遍经历了“剥夺剥夺者”的社会主义改造，这种改造无一例外地是以铲除资本主义私有制为宗旨，因而，“法律和经济基础缺失”几乎是所有转型国家在考虑引入物业税时共同面临的困境。进而，在宪法中确立私人财产的所有权、继承权等相关权益，在经济体制方面推进国企改革及私有化，就成为这些转轨国家引进物业税制的前奏。 　　按照正常逻辑，体制改革带来的经济繁荣能够保证财产税税基的不断扩大，政府取自财产课税的收入亦会稳步增长。在爱沙尼亚，土地税的开征推进了产权市场建立和土地资源的生产性运用，有效抑制了土地资源的闲置和浪费，市级政府逐步拥有了根据本地区条件确定土地税税率的权力。波兰也比较成功地赋予地方在确定财产税基、税率上的自主权，使财产税收入占地方收入的比重以每年14％的速度递增，使物业税逐渐成为地方政府重要的收入源泉(Jane H.MalmeandJoan M.Youngman，2001)。 　　 　　(三)物业税的开征反过来又促进了转轨国家的产权建设 　　转轨国家引进和完善物业税的改革正积极促进不动产产权的清晰，开展财产产权保护工作，而且其中财产税(主要是物业税)在定义财产权利的过程中发挥着重要作用。但当财产税仅被视为一种财政工具时，这一点常常被忽略。私有化过程中的一个关键问题是财产权利公有还是私有的划分