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市场比较法市场状况调整影响因素和系数研究 　　摘 要：可比实例的成交日期与估价对象的估价时点往往不同，在此期间，房地产市场状况可能发生了变化，引发市场供求关系发生变化，进而影响房价。此时，应将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整。文章对市场状况调整影响因素作了系统归纳，归结为人口、经济、制度政策、社会等方面因素，并结合不同的市场状况条件，针对性地给出了确定市场状况调整系数的方法。 　　关键词：市场比较法 市场状况调整 影响因素 系数 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2013）03-068-03 　　一、引言 　　在运用市场比较法进行评估时，估价对象的可比实例是在过去的房地产市场状况下形成的价格，而需要评估的估价对象对应的是在估价时点的价格。由于可比实例的成交日期与估价时点不同，在此期间，房地产市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，政府出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生变化。房地产价格的时效性很强，即使是同一房地产在两个不同时点的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在成交日期的价格调整到估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整。由于客观条件的限制及主观上重视程度的欠缺，市场状况调整影响因素及系数未得到我国相关学者、机构充分的研究，因此，有必要对该领域做进一步的探究，以期对我国房地产评估领域市场状况调整的理论研究及应用进行丰富和拓展。 　　二、市场状况调整影响因素 　　房地产市场作为整个市场的一部分，其价格受市场规律的支配。市场规律的本质为供求决定价格，因此，一切房地产市场状况影响因素对房价的影响，归根结底是对房地产供求关系的影响，这些因素或者是通过影响房地产供给，或者是通过影响房地产需求，或者是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。 　　房地产价格是在多种市场状况影响因素的综合作用下，通过影响房地产供求而产生波动的。通过系统地归纳总结??将多种影响因素按照对房价的影响程度的不同确定为以下主要因素：人口、经济、制度政策、社会等。房价如何变化，取决于某一期间某一种或几种市场状况主要影响因素对房价的影响趋势及程度。 　　（一）人口因素 　　随着人口数量的增长，对房地产特别是居住类房地产的需求必然增加，从而促使房价上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度对房价有两方面的影响：一方面，人口密度的提高，将会促进商业、服务业等产业的发展，提高对房地产的需求，导致房价上升；另一方面，人口密度过高，将会造成生活环境恶化，降低房价。人口结构通常包含人口的年龄结构、职业结构、性别结构等，通常，当某一区域以中青年且收入较高而稳定的人口为主时，对房地产的需求较大，房价呈现上升的趋势。随着社会经济的发展和家庭观念的变化，家庭规模趋向于小型化，家庭结构逐渐向核心家庭、丁克家庭、单身家庭等方向发展。家庭数量的增加，致使住宅需求增加，房价将会提高。 　　（二）经济因素 　　1.居民可支配收入。居民可支配收入及其增长幅度是对需求影响最大的因素。反映居民收入的指标主要有城镇居民家庭可支配收入和农村居民家庭纯收入。城镇居民家庭可支配收入指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出后所余下的实际收入。农村居民家庭纯收入指农村常住居民家庭总收入中，扣除从事生产和非生产经营费用支出、缴纳税款和上交承包集体任务金额以后剩余的，可直接用于进行生产性、非生产性建设投资、生活消费和积蓄的那一部分收入。 　　居民收入的真正增加（非名义增加，即剔除通货膨胀因素），意味着人们的生活水平将随之提高，居住与活动所需要的空间扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房价上涨。 　　2.宏观经济形势。宏观经济形势的衡量指标为国内生产总值（GDP）。GDP是指一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。GDP从总体上反映了一个国家或地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP增长，意味着社会总需求、投资、消费、政府购买和净出口都将增加，投资生产活动活跃，房地产需求加大，引起房价上涨；反之，房价下降。 　　3.物价因素。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数（CPI）和生产者价格指数（PPI）。居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。生产者价格指数也称为工业品出厂价格指数，是反映全部工业产品出厂价格总水平的变动趋势和程度的相对数。 　　诸如建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑人工费等房地产投入要素的价格上涨，会增加房地产开发成本，进而引起“成本推动型”的房地产