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我国商品住宅价格影响因素探求和实证分析 　　一、引言 　　自1992年住房制度改革全面推进以来，我国房地产市场得到了迅速发展和壮大。2004年以来，商品住宅价格持续快速上涨，房价收入比不断攀升，商品住宅价格成为社会各界关注的热点问题。在此背景下，探究商品住宅价格的影响因素及其作用机制、构建住宅价格理论模型具有一定的理论与现实意义。 　　现实市场中，影响商品住宅价格的因素非常复杂，涉及方方面面。有宏观的也有微观的，有直接的也有间接的。然而，商品住宅作为一种商品，需求与供给是影响其价格的最基础因素。因此本文首先从商品住宅的供需层面厘清主要影响因素，并阐述其作用机制，然后建立商品住宅价格的理论模型，最后对理论模型进行实证检验。 　　二、文献综述 　　近年来，国内关于商品住宅价格影响因素的研究文献逐步增多。胡胜、刘旦（2007）利用VAR模型对宏观经济变量进行分析，实证表明前期房价对当期房价影响最大，物价指数及货币存量次之，而利率则不显著；周海波（2009）利用逐步回归方法下的多元线性模型推导出人口增量和物价指数是影响商品住宅价格的主要因素；董志勇、管皓、明艳（2010）从供给、需求、政府部门三方面出发，认为中国的房价推动力在于需求方；张亚丽、梁云芳、高铁梅（2011）应用1999-2008年35个大中城市的面板数据研究了预期收入和收益率对房价波动的影响，研究结果认为：预期收入的增长、预期房地产收益率的增长、利率等因素对商品住宅价格的影响存在着不同的作用机制；王鹤（2012）在考虑经济的空间依赖性的基础上，运用广义空间面板数据模型分析认为各地区间影响房价的关键因素存在差异。 　　三、影响商品住宅需求与供给的因素探究 　　（一）城镇就业人口 　　住宅的需求主体是人，人口数量、密度、素质、构成等状况对住房需求有较大影响，但过往研究主要集中在城镇总人口对房价的影响上，本文将着眼研究城镇就业人口指标对住宅需求的影响，原因有两个方面，一方面，对固定在某一城市的城镇就业人口而言，剔除了城镇总人口中的未成年人口及退休人口两个部分，这两部分人口虽然对房地产有一定的需求，但毕竟有限，而城镇就业人口是某一城市房地产购买的中坚力量，代表了绝大部分需求。另一方面，对长期流动到其他城市的城镇人口而言，一般来讲，工作长期变动到另一城市，其往往会在新工作城市购房，即形成新城市的购房需求；然而，工作长期变动后，其户籍一般不会改变，即按城镇人口的口径统计时仍为原城市人口，但并不会形成原城市的购房需求，因此用城镇就业人口作为房价的影响因素更为准确。 　　从理论上讲，当城镇就业人口数量增加时，对住房的需求应该会增加，商品住宅价格就会上涨，反之则下降。然而，城镇就业人口增加后对房价的具体影响关键取决于增加的就业人口能否转化为对房地产的有效需求，如果转化为有效需求，则在其他因素不变的情况下，房价将上涨。如果增加的就业人口不能直接转化为有效需求，则在其他因素不变的情况下，房价应该不会有变化。然而实际中，如果新增就业人口不能在当期转化为有效购买力，而就业人口攀升的事实又对房地产供应产生刺激作用，即开发商增大供应量，在这种情况下，房价伴随着就业人口增加可能出现不升反降的局面。另外，如果随着房价的上涨，尽管表面城镇就业人口数量增加，但有能力购房的城镇就业人口的绝对量却减少，在这种情况下，亦可能出现随着就业人口增加房价反而下降的情况。 　　（二）利率 　　利率因素同时对房地产供给与需求产生影响。利率本质是购房者与开发商使用资金的价格，最终通过利息的形式影响各自的成本。对于购房者而言，利率的高低直接影响居民的贷款购房成本。因此，一方面，随着利率的降低，贷款购房的成本降低，居民购房需求增加，商品住宅价格上涨；另一方面，利率的降低导致居民的储蓄意愿降低，在投资渠道有限与投资观念的影响下，更多的居民愿意把资金用于购买房屋，从而也导致商品住宅价格上升。相反，利率提升将导致房价下降。 　　对于开发商而言，资本化利息是房地产成本的重要组成部分。随着土地成本不断攀升，房地产的成本对利率的变化变的更为敏感，利率上升将使资本化利息大幅增加，并导致房地产成本增加，于是开发商存在转移成本的冲动，从此角度分析，利率提高将拉高房价。相反，利率降低将降低开发商的成本，从而刺激开发商加大供给，在其他因素不变的情况下，会导致房价下降。通过分析利率变化对需求与供给的不同影响，可以发现，利率变化对房价的最终影响，需要看其对供需影响的程度对比，一般来讲，对需求的影响大于对供给的影响。 　　（三）预期 　　住宅不仅是一种耐用消费品，同时也是一种资产与投资品，因此市场上存在对住房的投资性需求，而预期是影响投资性需求的重要因素。目前，预期主要有静态预期、外推型预期、适用性预期、理性预期四种模式。