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浅谈个人集资建房现状和发展前景 　　[摘 要]个人集资合作建房在理论上存在有利于降低项目开发成本、降低房价等优点,但由于房地产开发自身所具有的占用资金量大、周期长、环节多、不可预见性及相关影响因素多等特点,这些优点较难落实,其作用发挥也非常有限。这个话题吸引着各方的神经。 　　[关键词]个人集资 建房 现状 发展 　　 　　作者简介:周秋荣,37岁,女,经济师,长期从事房地产方面工作。 　　 　　个人集资建房, 意思很简单, 从字面上就可以理解。它可以分为两种形式: 一种是个人独立聚集资金来建造个人居住所需要的住房;一种是把一个以上的个人的资金聚集起来, 通市场或其他方式获得土地而建造自己所需要的住房, 而这些建造起的住房产品完全以个人资金聚集时的约定来分配。我们所讲的主要是后者。 　　笔者认为,在我国目前的法律框架下,个人集资建房行为确实未被法律法规所禁止,而且作为我国城镇住房制度改革的基本内容,受到法律的保护。但是法律所保护的并不是所有的个人集资建房行为。2004 年5 月13日,国家发改委、建设部、国土资源局、中国人民银行联合发布了《经济适用房管理办法》,其中对集资建房的规定是:“住房困难户较多的工矿区和困难企业,经市、县人民政府批准,可以在符合土地利用总体规划的前提下,利用单位自有土地集资建房;参加对象必须限定在本单位的无房户和符合市、县政府规定条件的住房困难户。”还明确集资合作建造的住宅不得向社会出售、出租。合作集资成员不需要住宅时,必须退还给原集资住宅合作社。住宅合作社以重置价格结合成新计算房价,按原建房时个人出资份额向退房个人退款。因此,法律意义上的个人集资建房,是指城镇职工居民为了解决住房困难,共同集资合作建造住宅,在国有划拨土地上建造自住住宅的行为。这与目前社会上提出的个人集资建房显然是两码事,是两种不同的行为。 　　 　　一、个人集资建房国内外的发展现状 　　在国外,1844 年英国人首创合作建房; 在德国, 几乎1/3 的房屋由住房合作社造, 政府对合作社建房给予多方面的政策帮助; 在日本, 对于个人建房资金, 日本政府规定20% 为个人储蓄存款, 80% 从住宅银行和工人银行贷款, 但是利息非常低, 年息为3% , 还款期限为35 年在这种情况下, 一个日本职工年收入在300 万日元左右都能买得起住宅合作社的住宅。 　　在我国,2003 年年底, 国内房价虚高很严重。北京人于凌罡, 2003年12 月31 日在网上发起合作建房。2004 年, 每个大中城市, 温州、 大连、 沈阳、上海、 武汉等都发起了合作建房的行动。我们所讲的个人集资建房,它属于非固定性的、一次性的集资合作建房。基本特征是首先由一个或几个人发起,然后由一批需要住房的居民报名参加,从而形成一个集资建房的集体。目前全国各地个人集资建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司与开发商合作等模式。其中,也就出现了现在所谓的几大集资建房模式: 　　温州模式: 委托房地产企业拿地( 温州, 无房地产开发资质的个人不能拿地) 。将个人资金存入银行专用账户, 在营销协会( 代表个人) 、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下, 才能动用资金; 　　深圳模式: 直接购买现成物业; 　　苏州模式: 首先和信托公司合作找地, 然后通过信托公司发放基金, 想要合作建房的人去买基金, 然后再委托有关公司来建造房屋。 　　 　　二、个人集资建房的理想与现实对比 　　(一)房价虚高。我国商品房房价由五个部分组成: 土地取得成本、 开发成本、 开发费用、 销售费用和利润。显然若由个人集资来建房, 则后两项可省, 大约占房价的15%- 30%左右。然而工程造价和企业运营成本上却可能更高。 　　(二)个性追求。信任是基础, 平等是原则, 大家一齐贡献自己的财力物力人力, 造自己喜欢的房子, 满足了部分人追求个性的需求。 　　(三)避免与开发商,物业的纠纷。这是目前普遍存在的主要矛盾之一,个人集资将房子建成后可以自行选择委托物业进行管理,主动权掌握在自己手中,省去不必要的麻烦。 　　 　　三、个人集资建房三难 　　(一)集资难。个人集资建房资金来源有三: 　　个人集资: 由集资团体每人交纳一定量等量现金。 　　银行贷款: 主体部分, 却是最难以实现的部分。事实上, 目前开发商贷款都相当困难。 　　抵押: 来源很清楚, 难题在于可以用于抵押的资产有多少。 　　(二)拿地难。我国土地出让方式分协议出让和招, 拍, 挂出让, 前者必须是政府支持的项目, 后者要与开发商竞争。对于个人集资建房, 政府表态不明确, 既不支持也不反对, 看情势再定; 而与财大气粗的开发商硬碰硬, 需要坚实的基础。 　　(三)运作难。筹备,建造