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省域房地产开发综合评价和时空差异研究 　　内容摘要：房地产业是我国事关民生的重要支柱产业之一，房地产业的均衡健康发展已经成为普遍社会舆论和我国政府重要工作内容及目标之一，各级政府都在对房地产市场进行调控和管理。本文以房产投资、房产建设、房企情况、房企土地购置、房产销售5个一级指标，20个二级指标构建了我国各省房产开发综合评价体系，运用熵值法对我国31个省及直辖市（香港、澳门与台湾除外）在1998年、2003年、2008年和2011年4个时间断面的房地产开发和时空差异变化进行了分析。结果表明：一是中国房地产开发整体水平不高，但在逐步提升，31个省份及直辖市房地产开发得分差值逐步缩小，各省市排名基本保持在一定范围上下浮动；二是31个省份及直辖市房地产开发级别差异明显，房地产开发强度大的一级省市比率逐步增加，开发强度较弱的四级省市始终占比较大；三是房地产开发时空差异显著，呈现出与经济发展水平相似的从东部到中西部递减的地带性空间分布特征。 　　关键词：房地产开发 评价 时空差异 省域 　　引言 　　房地产业是人们的基本生存资料，同时也是带有明显投资性质的商品。房地产在选址过程中对土地资源和区位较为敏感，在开发与消费环节对资金的要求也较高，因此具有明显的地域差异性市场特征。部分地区房产开发过热，房价上涨过快，人们住房可支付性下降；有些地区因房产开发规划与建设不合理，出现了空置率极高的新城或鬼城；还有部分地区争取房产投资资金不足，居民居住环境得不到应有的改善，这种房地产地域差异性正逐步受到我国政府以及学者的关注与研究。要想保持我国重要支柱产业房地产业的持续稳定健康发展，就要保证我国房地产在各省市协调、合理、科学发展，因此对我国各省直辖市的房地产发展状况进行综合评价以及探讨其时空发展格局有重要的实践指导意义。 　　地理学科在对房地产进行研究时主要侧重于城市尺度，如城市内部房价空间分布规律、城市住房空间结构及其分异规律、以及探讨城市交通、绿地、商业对房地产发展的影响，较少研究房地产综合评价。施金亮等（2005）采用模糊综合评价法对上海松江房地产业发展状况进行了综合评价；刘贵文等（2010）对全国31个大中城市进行评价，并利用聚类分析将研究城市分为5个层级。朱红伟（2005）、王宁（2010）等均以因子分析法分别对2003年我国35个大型城市、2008 年安徽的17个市或地区以及2009年我国的35个大型城市的房地产发展情况进行综合评价。 　　上述研究或针对某一年的房产开发做出评价，或者是针对某一地区的时间序列数据做出评价，研究尺度上较少涉及跨时空差异分析的全国尺度综合评价，仅胡日东（2011）从房地产开发和销售的角度对2005-2009年全国31个省市的房地产发展水平进行综合评价，但却得出了在全国 31个省市中辽宁房地产发展水平综合得分垫底、上海倒数第六值得商榷的结论。因此本文以房产投资、房产建设、房企情况、房企土地购置、房产销售5个一级指标，20个二级指标构建了我国各省房产开发综合评价体系，运用熵值法对我国31个省及直辖市（香港、澳门与台湾除外）在1998年、2003年、2008年和2011年4个时间断面的房地产开发和时空差异变化进行了分析。以期对我国房地产开发进行科学合理准确的综合评价与时空差异分析。 　　指标体系、研究方法与数据来源 　　（一）房地产综合指标体系的构建 　　房地产综合指标体系的构建既要能客观有效地反映我国房地产开发的强度，又要能显示出房产开发的基本特征和主要内容。遵循指标选取的可比性、全面性、科学性、可操作性的原则，根据房地产开发过程选取房地产资金投资、房地产土地购置、房产建设、房产销售，并加入房企基本情况建立了我国房地产发展的二级分级指标体系（见表1）。该指标体系包括5个一级指标和20个二级指标。 　　（二）研究方法 　　熵是源于热力学的一个物理概念，后由申农（C E Shannon）引入信息论，熵值法能够克服人为确定权重的主观性以及多指标变量间信息的重叠，现已广泛运用于社会经济等研究领域。熵值法能够深刻地反映出指标信息熵值的效用价值，所给出的指标权重值比层次分析法和专家经验评估法有更高的可信度，适合对多元指标进行综合评价，其计算步骤为： 　　第一，设有m项待评价城市，n项评价指标，形成原始指标数据矩阵X={xij}m×n（0≤i≤m，0≤j≤n），则xij为第i个城市第j个指标的指标值。 　　第二，由于不同评价指标有不同的量纲以及数量级的差别，需要对数据进行标准化处理。 　　对于正向指标： 　　（1） 　　对于逆向指标： 　　（2） 　　处理后指标数值范围在[0-1]之间。xij表示第j项指标的第i个观测值，xij′表示经标准化处理后的指标值；yij′的取值方式与xij的方式相同