-精选版关于地铁商业投资模式专题研究报告(定稿).pdfVIP

投资开发管理总部投资规划部 保密性 ■机密 时效性 ■一般 地铁商业投资模式 专题研究报告 投规简报字 【2015】1228 号 关于地铁商业发展现状及投资运营模式研究 报告 随着中国城市地铁建设大潮的来临，以及地铁在拉动人流空间分布重构的作用，地铁已 成为驱动沿线商业、住宅等物业开发的核心动力，除了传统的国有资本，民间资本也在积极 从融资、建设及运营等方向介入地铁投资。 【报告摘要】 1、目前国内地铁投资模式包括市场驱动型PPP 模式 （包括线路经营权出让、港铁补偿 BOT 模式）、融资驱动型PPP 模式 （BTD 模式 （建造-转让-开发）、BLT 模式 （建造-租赁-转让））、 广铁为代表的独资开发模式及承接地铁开发商业物业经营为主的租赁运营模式等。主要模式 如下：  绿地BOT 模式：即为采取“项目投融资+设计施工总承包+物业综合开发+运营管理” 整合资 源的PPP 模式。联合资本方、有轨道交通建设能力的建设单位组建投资联合体，以投资联合体 作为轨道工程投资建设主体，承担工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等职能，并 由政府相关部门直接或委托监管；工程竣工后，其有关权利按不同情况由政府部门以多种方式 进行赎回。该模式需较强的资源整合能力和资本运作能力，整体投资呈现需求资金量大、资金 沉淀时间长、物业开发品质要求高、地铁技术要过硬等特点，在一般企业的投资管理中很难实 现。  港铁公私合营+BOT 模式：港铁在中国大陆投资模式以公私合营（与地方地铁公司合作）为 主、以 BOT 及运营管理输出为辅，在合营公司中港铁股权占比不超过49%，同时港铁初期投入 资金一般介于30%-40% （而投资收益占比超过50%）。在项目合作过程中，港铁自身承担多种任 务——包括地铁规划设计及建设顾问、项目融资、物业开发等，并与政府建立明确的收益分配 机制，包括票价补偿机制及客流补偿机制。  BTD 模式：该模式属于融资驱动型的PPP 模式，采取“建造-转让-开发”的投控模式进行运作， 如南京马群枢纽站点建设，采取“代建站点+地铁物业投资开发”的模式，由投资方负责该部分 站点及相邻区段的整体公共建设，并获取一定的上盖开发土地开发销售物业平衡投资。项目建 成后,地铁及公共功能所需工程全部移交给政府代表的交通运输局及南京地铁公司,投资人在一 定期限内享有上盖物业的经营权,通过经营收益获得建设投资回报。该模式投入资金量小、风险 可控，同时在代建工程设计与建设中可结合自身开发商业中心的运营需求设计较好的人流导入 1 / 56 投资开发管理总部投资规划部 动线。该模式适用于一般企业获取地铁沿线特定站点物业投资开发。  承接地铁开发商业物业经营为主的租赁运营模式（轻资产化模式）：该模式关键是投 资运营方具有较好的地铁商业物业运营能力，可通过对整体租赁的地铁商业物业进行重新的业 态规划后重新招商经营，合理组合铺位及业态品牌，获取较高的租金收益。如我司租赁运营对 的南京地铁1、2 号线站点商业。 2、中国进入地铁投资密集期，开发商对地铁站点的合理利用可有效提升自身开发物业 的综合价值。目前中国获批地铁建设城市39 个，其中已有建设地铁运营的城市