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长沙市房价走势分析和预测 　　[摘要]房地产问题事关国计民生，冷却的楼市未来如何变化备受关注。本文从走高和走低两方面因素出发，着重探讨作为二线省会城市之一――长沙市房地产市场的价格走向。通过分析，预计未来一段时间内长沙楼市将持续偏冷，房价呈现温和下降的趋势。 　　[关键词]房地产市场；走势；预测 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.121 　　房地产问题关乎人民的生活，关乎国民经济的增长。在我国房地产市场整体不景气的大背景下，作为二线省会城市之一的长沙市房价也备受关注。基于全国房地产市场整体冷却的情况，未来长沙市的房价将呈现怎样的走势？笔者根据房地产有关数据和新政作用力的影响，对长沙房价走势作一浅要分析。 　　1从走高因素分析 　　1.1刚性成本持续上涨 　　土地资源的愈发稀缺成为刚性成本上涨的主因之一。建造房屋所花费的成本是具有一定的刚性的，而随着长沙工业化和城市化进程的不断加快，土地成为一种越来越稀缺的资源，并随着房地产企业的开发而变得越来越贵。土地价格、人力资源价格、原材料价格不断上涨，同时加上房地产开发所涉及的一系列税费以及银行贷款利息等，房屋的建筑成本只会不断增加，因此，成本因素是推动未来房价走高的因素。 　　1.2轨道交通建设助涨房价 　　交通设施等城市配套服务设施的完善对房价提出了新的要求。就目前而言，长沙正在大力进行轨道交通建设。长沙轨道交通规划计划到2030年总共建成10条线路和2条支线路。2014年4月28日，长沙市轨道交通2号线一期工程正式开通试运营，城市轨道交通为大家带来舒适、便捷的出行环境的同时，也难免会产生高昂的造价成本和维护费用。前几年，轨道交通的造价约为5亿元/正线公里，而今年造价成本激增至7亿元/正线公里。轨道交通的建设资金来源于市财政资金、贷款和土地出让收入，而市财政资金和贷款都是有限的，因此，城市轨道交通建设在很大程度上就依赖于土地出让收入了。长沙地铁建设无形中推动了房价的上涨。轨道交通的不断完善，给沿线住户的出行带来了便利，这也形成了一个投资热点，将在一定程度上拉动住房需求，对房价的上涨提供助力。 　　1.3央行“松贷”刺激楼市回暖 　　2014年9月30日下午四点，央行、银监会联合发布“松贷”通知，松绑首套房认定，首套房贷款还清再购房享受首套房优惠政策，贷款利率也实行基准利率0.7倍的下限优惠。面对当前整体低迷的房地产市场，央行出台的这项新政，旨在释放住房需求，鼓励住房购买。该项政策已在长沙市落实，市内出现了还贷热、预售热的现象，新政的刺激确实在一定程度上提振了住房需求。但需要注意的是，各银行的资金供给仍然偏紧，实际上，长沙市的住房贷款利率最低只能达到基准利率的0.9倍，远不能实现新政中七折的利率优惠，这将成为削弱“认贷不认房”政策实施效果的因素之一。 　　2从走低因素分析 　　2.1住房市场供过于求 　　2.1.1长沙市住房供给情况 　　2005―2012年，长沙市房地产开发企业累计竣工房屋面积8093.82万平方米，累计新开工住宅面积10457.16万平方米，累计住宅商品房销售面积8796.96万平方米。其中，2012年上述三项指标分别为1402.27万平方米，1158.80万平方米，1385.33万平方米，分别为2005年的2.5倍、1.7倍、2.3倍，可见长沙市房地产市场发展之迅速，房屋供给量逐年增加。若以每套住房90平方米来计算，则2005―2012年，房地产开发企业累计竣工商品住房90万套，按照平均每套住房3人居住的标准计算，则可满足270万人的住房需求。 　　2.1.2长沙市住房需求情况 　　一方面，长沙市常住人口的增加会带来住房需求的增加。表2显示，截止到2005年年底，长沙市常住人口为639.3万人，而2012年年底为714.66万人，人口在7年间增长了约75万人。而从上述市场的供给状况可以看到，长沙市2005―2012年房屋可满足270万人的住房需求。在这7年间，新增加的住房供给除可满足新增加75万人的首次购房者需求外，还可另外满足195万人的改善性住房需求。 　　有专家谈到，近两三年来，八成以上的购房者都是真正的刚需，长沙市每年约接纳10几万大学毕业生，这些毕业生工作两三年后便有购房需求，长沙市的部分原住民也会因收入提高、对居住环境要求提高等原因而产生住房改善性需求，目前身处北上广深的湖南人也开始返乡置业等。虽然无法准确预计这些刚需还能消耗多少住房存量，但是庞大的住房供给量仍然给长沙楼市埋下了隐患。 　　常住人口639.3652.92658.56664.22704.07709.07714.66数据来源：长沙统计年鉴。 　　另一方面，居民收入增加也将引起住房需求增加。据长沙统计年鉴记载，2