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论房地一体主义缺陷和完善 　　【摘 要】 土地和房屋不可分的自然联系与价值、法律二分的矛盾，导致古今中外不同的立法模式。从《物权法》入手对比一元主义、二元主义、地随房走，解读我国房地一体主义，指出缺陷、提出完善意见。 　　【关键词】 房地一体主义 冲突 完善 　　1. 房地一体主义概述 　　从《物权法》146、147、182、183规定看出，我国现行土地与建筑物关系具有中国特色，即不同于罗马法、德国法把建筑物视为土地的组成成份，也不同于日本法看成完全独立，分别流转。而是一种特殊模式——土地和建筑物看成是两物，但权利行驶却紧紧捆绑。 　　房指房屋，通常扩展为建筑物及其附属设施，而地只认为是建设用地而不能是农业用地。解决小产权房问题时必须紧抓该点，守住中国耕地红线，坚决禁止使用农用地建房。而土地使用权是一个集合性概念，《物权法》将其分为建设用地使用权，宅基地使用权和土地承包经营权。所以，房地权利一体化具体为房屋所有权附加建设用地使用权、宅基地使用权。再从静态上分析权利归属，一体实质为主体一致性，而且是建设用地土地使用权或者宅基地使用权与房屋所有权人的一致。最后，动态流转中要求房地同时转让、同时抵押。 　　与一元主义相比，似乎房屋和土地一起转让相同，实际不是。一元借用添附原理，认为建筑物是土地的一部分，否定其独立性。而中国土地和房屋分别独立，只是捆绑流转，是“假”一体。二元主义核心认为两者权利可分割，可分别转让、抵押。可大致理解为，房地一体主义是动态“一元”，静态“二元”。 　　2. 房地一体主义导致的冲突 　　2.1房地一体主义在理论上的冲突 　　2.1.1法理层面上的冲突 　　第一，权利必须行使而获得利益，物必须利用而实现价值。土地、房屋天然的巨大价值，僵硬捆绑必然损害其利用价值。第二，公民、法人取得土地使用权的对价性与土地使用权期限届满后国家可能取得房屋所有权的无偿性违背了民法平等和公平交易原则。第三，从房随地走或地随房走分析，可类比把房地看作主从物，但谁是主物，谁是从物无法区分，就如杯中之酒和承酒之杯一样。而且，勉强区分认为一种是从物随主物一同流转原则的适用，而另一种情况就产生了矛盾，难道出现了主物随从物流转的规则？如果物不是主从关系，那流转必须独立。 　　2.1.2法条上的冲突 　　（1）《物权法》第146条和第147条的规定 　　第146条规定“房随地走”， 第147条“地随房走”。这种为保持房地一体而作的规定本身是冲突的，因为现实生活中，不可能不发生房地在一些特殊的情况下，合理的处分给了不同的主体，产生适用第146条、147条的冲突。 　　（2）《物权法》第156条规定 　　“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益。”在地役权的约定中，会出现地上有房的情况，怎样处理这时的房地关系就是一个问题。因为地役权做现代扩张解释，内涵土地与房屋。房地一体是本赋予土地的权利扩张到房屋，出现房屋与土地的权利冲突。 　　（3）《物权法》第180条规定 　　从该条分项规定可以看出，在抵押财产中，建筑物和其他土地附着物是分别看做两物，都各自具有其价值，从法理上可以认为两物可以分别抵押；其次，在建的建筑物都可以抵押成为抵押物，也可以看出两物的价值；最后，从该条规定的第二款可以看出，前款所列财产可以一并抵押，而不是必须的，与房地一体抵押的规定存在矛盾。 　　2.2房地一体主义在实践中的冲突 　　2.2.1抵押之中的冲突 　　我国法律虽然规定了房地一体抵押，但在实践中却常常并非如此。银行在办理房产抵押贷款的时候，很多银行都只要求客户办理房屋抵押，并没有将房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押，法院应该如何认定其效力？不动产价值巨大，因为没有一并抵押而否认其效力显然对抵押权人不利，先后两个抵押合同效力如何认定？在实现抵押权时，所受偿的价款应如何划分？都需要研究的问题。 　　2.2.2农村宅基地冲突 　　（1）继承问题 　　近年来， 城镇居民依法继承农村宅基地上的房屋后，纷纷要求国土部《物权法》147条规定， 将继承的房屋过户到自己名下。另一方面，根据《土地管理法》第八条、第六十二条的规定，城镇居民不能申请取得或者继受取得集体经济组织的宅基地使用权。基于这样的法律冲突，现实生活无法解决。 　　（2）农村小产权房问题 　　“小产权房”是指在农村集体所有的土地上开发建设的商品房，其本质是“无产权”。实际上，“小产权房”问题的存在就是因为房地一体主义。在合法拥有的土地之上修建房屋，从所有权取得来讲，是原始取得的一种方式，只要其质量合格保证了安全，就不能够否定房屋的价值，否定房屋的所有权。但就是因为房地一体主义，土地权利的瑕疵，就让刚刚花费大量物力、人力、财力建成的房屋，变成没有价值的废墟（如果强拆）。这不符合经济规律。如果允