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中国省会城市房地产投资的环境综合评价 　　摘要：基于近年来国内的相关研究文献，构建包括6方面分类指标和22项分类细化指标的房地产投资环境评价指标体系，通过数据运算得到2010～2012年中国30个省会城市房地产投资环境的综合得分及其排序，依据投资环境的相似程度对省会城市进行聚类分析，指出各省会城市的房地产投资环境状况，明晰房地产投资环境建设的薄弱环节，以期为全国各省会城市政府改善房地产投资环境提供帮助。 　　关键词：省会城市；房地产；投资环境；因子分析 　　中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1671-6248（2015）02-0059-06 　　随着中国城市化进程的加速和人们社会需求的日益增长，房地产业蓬勃发展。截至2013年底，中国房地产开发企业达89 859家[1]。但由于房地产投资具有资金量大、投资回收期长、不确定因素多、风险大等特点，一旦投资失败必将损失惨重，因而房地产投资者对房地产投资环境的要求越来越高。良好的房地产投资环境有助于吸引和利用国内外投资，促进经济社会的健康、持续发展。目前，中国房地产投资向省会城市集中的倾向愈加明显，因此，分析各省会城市房地产投资环境的品质，对于促进省会城市政府改善房地产投资环境、吸引更多的投资者并降低房地产投资企业的运营风险具有积极的现实意义。 　　一、中国30个省会城市 　　房地产投资环境评价（一）指标指系 　　为了全面反映城市房地产投资环境各方面的信息，依据科学性与实用性相结合、稳定性与动态性相结合、效率性与效益性相结合的原则，考虑指标数据的可测度、可获取性，参考当前学者关于房地产投资环境方面的相关研究成果[2-7]，系统分析房地产投资环境的影响因素，筛选确定出典型指标，审慎归纳类别，建立中国省会城市房地产投资环境评价指标体系，如表1所示。 　　（二）数据的获取及其标准化处理 　　2010～2012年，中国先后出台了“国十一条”、“国十条”和“国八条”等房地产调控政策，影响了房地产投资环境。因此，对2010～2012年间中国省会城市房地产投资环境进行评价具有很强的现实意义。以前文建立的中国省会城市房地产投资环境评价指标体系为依据，将历年《中国城市统计年鉴》[8-10]以及各省会城市的地方统计年鉴、统计部门网站和统计公报作为数据来源，选取2010～2012年中国30个省会城市（由于数据收集的原因，不包括台北、香港、澳门、拉萨），在社会文化环境、市场环境、经济环境、金融环境、消费环境和基础设施环境等6个方面的原始数据展开分析。 　　（三）确定公共因子 　　基于标准化处理后的数据，运用SPSS 20.0软件[11]，根据特征值大于1和公共因子方差贡献率至少大于80%的原则[12]，确定公共因子的个数。由表2可知，当选取公共因子的个数为4时，2010～2012年中国30个省会城市样本数据的特征值分别为1.550、1.638、1.525，累计贡献率分别为80.82%、88.97%、81.26%，均符合大于80%的要求。所以，选择4个公共因子，并分别表示为F1，F2，F3，F4。 　　（四）确定公共因子所代表的指标和经济含义 　　基于相关性矩阵法计算因子载荷矩阵，进而采用方差最大正交旋转法得出旋转后的因子载荷矩阵，找出公共因子在哪些房地产投资环境指标上具有较大载荷，进而确定公共因子所代表的房地产投资环境评价指标[13]。利用SPSS 20.0软件，获得2010～2012年中国30个省会城市旋转后的因子载荷矩阵。由表3可知，建成区面积x1、人口密度x2、影剧院数量x5、商品房平均销售价格x8、地区生产总值x9、第三产业增加值x11、实际利用外资x12、货物进出口总额x14、金融机构各项贷款余额x15、金融机构存款余额x16、社会消费品零售总额x17、职工平均工资x18、城乡居民储蓄存款x19在第一公共因子上有较大载荷；医院、卫生院数x4、商品房销售面积x7、房地产开发投资完成额x6、固定资产投资总额x10在第二公共因子上有较大载荷；普通高校在校学生数x3、人均GDPx13在第三公共因子上有较大载荷；建成区绿化覆盖率x20、每万人汽车拥有量x21、邮电业务总收入x22在第四公共因子上有较大载荷。 　　依据以上各公共因子主要承载的指标信息，各公共因子的相应经济含义为：第一类公共因子F1表明房地产投资环境的整体经济发展水平，可衡量房地产开发的经济环境、金融环境、消费环境的发展水平；第二类公共因子F2可衡量房地产投资地的医疗水平、市场环境水平；第三类公共因子F3可衡量房地产投资地的人力资源储备情况和经济规模大小；第四类公共因子F4则可衡量房地产投资地的基础设施情况。 　　（五）因子得分计算与综合排名 　　1.各年因子得分计算与综合排名 　　采用SPSS