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上海市房地产市场管理对策探讨 　　[摘 要] 随着房地产业在国民经济中支柱产业地位的确定,房地产业的健康发展对国民经济的影响日益显著。但是,就现实情况而言,上海房地产市场明显存在发展不平衡的问题。本文从金融政策、土地政策、房地产供给体系及建立房地产预警体系等方面对房地产市场管理进行探讨,提出相应的建议。 　　[关键词] 房地产市场 金融政策 土地政策 预警体系 　　 　　1998年7月1日,根据国务院的决定,实行40多年的实物分配福利房的做法宣告结束,各党政机关企事业单位开始推行住房分配货币化,由此我国进入住宅建设市场化和住房消费货币化的进程。此后伴随着一系列的利好政策及宽松的经济环境,上海的住宅产业取得了飞速的发展。2008年,上海实现了生产总值(GDP)13698.15亿元,按可比价格计算,比上年增长9.7%,已连续17年保持9%以上增长。全年,上海市全社会固定资产投资4829.46亿元,比1997年增长144.51%。其中,房地产开发投资1366.87亿元,比1997年增长122.53%。全年商品房销售面积2296.12万平方米,实现商品房销售金额1895.45亿元,这些数据都比1997年有了数倍的提高。 　　但是,就现实情况而言,上海房地产市场明显存在发展不平衡的问题。中心区、浦东新区及各区县之间房地产市场化程度还有较大差异,发展中也出现了一些新情况、新问题。有的区域投资增幅过大,有的市场供求结构性矛盾突出,价格上涨过快,不利于房地产业和国民经济的持续健康稳定发展。 　　这些问题的存在,既有在面对快速发展的市场,政府调控经验不足、调控能力有待提高的因素,也与市场的自我调节、自我完善机制没有形成有着密切的关系。因此,当前进一步推进以住宅为主的房地产业市场化改革的重要任务,就是要完善政府对房地产市场的调控机制,完善市场的自我调节机制,在政府宏观调控下充分发挥市场在配置资源中的基础性作用。因此,为了保证上海市房地产市场的稳健发展,必须从宏观调控、市场管理等多方面进行管理。 　　一、利用金融政策,促进房地产市场稳定 　　外部因素是调控房地产市场的重要手段,金融政策可以很好地调整上海市房地产市场的发展步伐。 　　从资金来源看,房地产投资资金主要来自贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭。目前房地产市场需求下降,需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。同时,银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款,以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。 因此,目前房地产市场的“源头”有被抑制的现象。 　　为了解决这个可能造成房地产市场动荡的因素,一方面,政府部门、银行等机构可以出台一系列有利于回复房地产开发企业信心的政策,适度放宽房地产建设项目资本金比例的规定;另一方面,房地产开发企业也要将自身发展目标和开发战略放在这个大局中加以调整,应该更加注重开发产品的品质,提供差异化的产品,以期在市场竞争中占据优势地位,加快资金回笼的速度。 　　二、合理使用税收杠杆 　　健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制,在经济出现大幅波动时,在行业上有区别地出台相应的政策,是可以对经济的影响进行平衡的。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时,完善住房转让环节的税收政策,其效果是明显的。但实际上,2005年国家出台的一系列房产新政,己在一定程度上抑制了投机,当政府再次面对房价的非理性上涨时,对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析,就需要对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是因为需求增加,尽管很大程度上是“提前透支”的需求,再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用,反而容易转化为交易的成本,进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制,希望通过调整二手房交易税收来限制购房者的投机行为,却忽略了买方市场的购买力,制约了二手房的合理流动,从而可能加剧了房价的上涨。因此政府应该细化贷款政策,宜对初次置业者与再次置业者区别对待,鼓励并帮助首次置业者购房;同时在目前阶段,还宜降低对房屋流通的税收,提高对保有房屋的税收,从而盘活闲置住房,降低购房者的成本。 　　三、改革、完善土地供应体制 　　在房地产市场中,要保证房地产市场的平稳发展,最有效的办法之一就是有计划地进行土地供给,并合理控制土地交易价格的增长幅度。 　　对土地市场的调控,应该按照控制增量、力求平衡、盘活存量的要求,合理规划土地的供给数量,优化土地的供给结构,严格土地招投标制度,保持适度的房地产投资规模。供应总量要确保固定资产投资和城市建设需要,要从结构上改善房地产市场供求关系。 　　1.积极盘活存量建设用地,加大闲置土地清理力度 　　加大土地收购储备力度,在扩大收购储备