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不动产登记暂行条例读后的探讨 　　摘 要：研究目的：对完善不动产登记制度涉及的工作内容进行探讨。研究方法：通过笔者日常地籍管理工作的实践及对现行各类不动产登记的现状分析，对完善不动产登记制度涉及的工作内容进行探讨。研究结果：完善好不动产登记规则、登记机构、登记程序、登记权属证书、登记信息查询系统等相关工作可以促进《不动产登记暂行条例》的有效实施。研究结论：实施《不动产登记暂行条例》要做好登记规则、登记机构、登记程序、登记权属证书、登记信息查询系统等相关工作。 　　关键词：地籍；不动产登记；探讨 　　按照十八届三中全会精神，新一届中央政府对建立不动产统一登记制度要求十分明确具体。2014年7月30日，国务院常务会议决定对《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公开向社会征求意见。笔者认真读过征求意见稿后认为贯彻实施好《不动产登记暂行条例》中央到地方应完善好以下几方面配套的工作，包括涉及登记规则、登记机构、登记程序、登记权属证书、登记信息查询系统等软硬件方面的建设和政府相关部门的有序衔接。笔者主要从以下几方面进行探讨，以期抛砖引玉。 　　一、登记规则方面 　　推行不动产统一登记制度首要面临的困难就是不动产登记的依据文件繁杂。在关于不动产登记方面，除《物权法》外，房屋登记有《城市房地产管理法》及相关法律法规，土地登记有《土地管理法》及相关法律法规，林地登记有《森林法》及相关法律法规，农村承包土地登记有《农村土地承包法》及相关法律法规，矿产资源登记有《矿产资源法》及相关法律法规，并且每块还有相应的部门规章，比如《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《矿产资源开采登记管理办法》等。 　　在日常工作中经常遇到已办理土地登记而未办理房屋登记的房屋转让申请办理土地变更登记的情形，按照《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条及《土地登记办法》第九条的相关规定，该土地变更登记就不能办理。而按照《房屋登记办法》第八条的规定，该房屋的受让人也不能办理房屋登记，从而使该房屋的权益人因法律法规的不统一而陷入困难境地。 　　针对上述情况，建议要及时修改《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》等相关法律法规。尽快出台不动产登记方面的统一登记规则等相关法律法规，同时应明确农村集体土地、房屋统一登记的法条，为农村集体土地、集体建设用地及房屋转让、抵押打好法律基础。 　　二、登记机构方面 　　推行不动产统一登记制度面临的第二个困难就是现行不动产登记管理部门分散，如房屋由房地产管理部门登记，建设用地、集体土地和矿产资源等由国土资源部门登记，林地由林业部门登记，承包经营的耕地由农业部门登记，不同登记机构都形成了一套登记机构、登记人员和登记办法。这种分散的不动产登记管理制度存在着诸多问题，这不仅增加了群众、企业办理不动产登记的不便，增加了其时间和资金成本，也不利于经济社会发展和有效行政管理。 　　如何将现行的分散在不同不动产登记管理部门的登记职能分离出来整合为一个只履行不动产登记职能而不负有监督管理职能的登记机构，如何整合在职的不同身份的、不同财政供养方式的登记人员，以哪个不动产登记管理部门的登记职能为基础整合其它不动产登记管理部门的登记职能，这些问题都是设立不动产统一登记机构面临的十分棘手的问题。 　　建议应该以土地登记为基础确立登记机构，因为国务院常务会议已经明确国土资源部履行不动产统一登记的相关职责，并且国土部门已经建立了覆盖全国的“一张图管地”工程系统，只要研究解决好如何把已有的其它不动产登记管理部门的登记信息融合到“一张图管地”工程系统中就有利于下一步加快建立统一登记信息查询系统。 　　三、登记程序方面 　　前面说过现行不动产登记管理部门分散，对各自所管理的不动产登记都设置了自己的一套标准、一套程序。例如对农村集体土地的不动产登记，其地上房屋办理《村镇房屋所有权证》要按照住房和城乡建设部门设定的程序办理，其宅基地办理《集体土地使用证》要按照国土资源部门设定的程序办理，而承包的土地要确权办理《承包经营权证》就要按照农业部门设定的程序。对于国有土地上不动产登记，土地登记和房屋登记则要按照国土资源部门设定的程序和房地产管理部门设定的程序分别办理，颁发《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。同样对于国有土地上不动产抵押登记，则需要先到房地产管理部门办理房屋抵押登记再到国土资源部门办理土地抵押登记。 　　建议对农民宅基地、房屋不动产登记和国有土地上不动产登记要通盘考虑设定一套程序，因为宅基地使用权和房屋建设的批准对象是针对农民个人，而国有土地上房地产开发用地的使用权和工程建设的批准对象是房地产开发企业，在设定程序时应注意批准对象的不同。同时登记程序的统一也可以为