2009大连裕景中心前期策划报告资料教程.ppt

以中央商务区、中央商业区、中央酒店区、中央生活区四大中央 区为载体； 集合了其它类型建筑的多种专业元素； 星级酒店挑空大堂、多功能观景户型、24小时生活热水、四梯七 户舒适空间设计、每四层一个中央庭院设计。 产品市场比较核心特征（一） 产品市场比较核心特征（二） 东北顶级商务生活会所 国际化超级生态庭园规划 突破大连公寓精装修标准 与国外机构联合开办高档幼儿园 既具备公寓的高档生活品位，又满足办公的高级商务需求 打造适合中小型企业，特别是知本型和服务型企业的商务形态 商务空间管理的弹性化和针对性 产品市场比较核心特征（三） 产品市场比较核心特征（四） 全天候酒店式物业服务 住宅私人秘书服务 生活、商务、行政全方位助理管家 独有的高品质、人性化服务 投资者增加投资渠道 自用者办公企业主需求形象和配套 满足投资价值的同时，还可满足自住 外籍、外企、外地三外人士的支持 客群需求特征 森茂大厦 金座大厦 希望大厦 天安大厦 地 块 周 边 图 示 开发商土地运作的意义 实现品牌的最佳经济和社会效益 实现十分可观的开发利润 为大连城市建设留下经典之作 本项目规划条件 顶级公寓 甲级写字间 规模化公建 星级酒店 本项目产品定位 综合项目地块分析和规划条件分析，中原建议本项目整体的市场定位为： 集高尚居住、国际化商务商贸于一体的超级庭园式综合项目 本项目住宅产品的倾向性市场定位 项目产品定位诠释 高尚居住： 东北知名顶级公寓产品，城市中央超大中庭园林强力支持。 国际化商务商贸： 东北亚经济中心——大连之城市核心、商务核心，国际性质的写字间和酒店集群。 超级： 强调项目超大型楼盘的形象，同时充分体现裕景“超级品牌”的开发商背景。 庭园式： 围合式建筑体系，中庭园林打造生态健康空间、城市中心绿岛，规模空前。 项目功能的两大聚落 依据项目整体定位，呈现两大聚落： 顶级公寓 国际化顶级高尚住区 国际标准甲级写字楼 五星级酒店 世界区域商贸交流基地 精品商城 本项目市场形象 综合项目地块分析和规划条件分析，本项目整体体现为如下市场形象： 开放世界中心 本项目住宅产品的倾向性市场定位 案例对比： 受建筑用地的条件、规模以及开发商的文化背景等因素影响，大连传统的公寓以封闭型为主，典型案例为曼哈顿大厦： 建筑形式 高密度塔楼，没有庭院和园林 物业管理 限制性进入 产品风格 传统、厚重 目标客群特征 成熟、稳重 后期客户情况 客群复杂，与目标客群不符 曼哈顿大厦：封闭型小众化生活方式，不适应大连的城市特性 活力、发展、向上、积极、主动、多 元、未来化和国际化 开放象征着： 是大连的主要城市气质，是裕景的海外背景与大连城市特色接轨的最佳点 开放 世界中心 发散的 集中的 张扬的 浓缩的 经典的 流传的 现代的 国际的 大众的 个性的 关注的 尊崇的 支点 青泥洼 质点 大连的 要点 东北的 亮点 亚洲的 聚点 世界的 中心点 裕景中心 形象蕴含 气质的无限包容 中心的绝对核心 开放世界中心 开放式繁华，世界中心的可持续动力 开放式视野，多样化需求的关注点 开放式思维，奋飞符合世界脉搏 开放世界中心 开放式建筑，领先世界的文明丰碑 开放式商圈，涵盖世界的时尚潮流 开放世界中心 开放式服务，满足多样化高端需求 开放式居住，城市动力与生态化的完美契合 开放世界中心 开放式办公，成长型企业的强力助推 本项目一期定位 项目特征分析 地理位置 项目风格 建筑结构 装修档次 功能配置 发展商背景 项目SWOT分析 项目SWOT分析 劣势及威胁弥补方案 项目定位 主体目标 客群锁定 目标客群分析 购买自用客户 购买投资客户 终端使用客户（自用、承租） 形象定位 项目品牌整合体系 项目价值挖掘与演绎 弱化价格敏感性手段 卖点提炼 项目内涵挖掘与提炼 公寓市场分析 宏观市场分析 项目定位推导模式 项目SWOT分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1地处大连市城市最核心地段 S2最佳的交通枢纽位置，极为便利、四通八达 S3周边城市配套功能极其完备 S4区域居于城市金融、商务、商业、居住融合之地 S5地块规模大，用地完整，