2009天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案培训资料.pptVIP

2009年8月; 1、如何实现合理化的公寓分割，对应市场需求？ 2、如何提升酒店式公寓产品的整体价值？ 1）完善的商业配套提高酒店式公寓形象标准 2）高标准的物业管理服务提升公寓的服务档次 3）高标准的酒店式公寓装修 3、如何实现商业价值最大化？ A、融合地域商圈氛围，合理业态功能定位。 符合城市商业地铁上盖商业功能模式的综合价值 B、商业产品分割实现销售利润最大化。 4、如何产品包装与推广让市场认同，最终实现产品价值？; 酒店位于铜锣湾商业广场B区东马路一侧，处于天津市中心腹地---老城厢东南角，属于和平区、南开区、红桥区、河北区的交汇处。 项目总建筑面积220133平方米。其中包括A区远东百货，B区五星级酒店皇冠假日酒店以及C、D、E区综合性大型城市购物中心。 主楼建筑总高25层。总建筑面积合计71050平方米。 1至8层为酒店配套服务部分，其中设有室内游泳健身、商务会议、餐饮娱乐等空间。 9至25层为酒店客房部分，面积范围由40至100余平方米。;一、 项目目标确立;酒店式公寓优化调整;修改楼层：9、10、11、13、14、16、17、19、20、22层;修改楼层：12、15、18、21层;修改楼层：23层;修改楼层： 24层;修改楼层：25层;公寓产品分解; ——市场现状 ——公共部位 ——室内部位;名称;高端市场;　　首层门厅：地面：优质大理石/花岗石　　墙面：优质大理石/花岗石/局部装饰　　天花：立邦或多乐士环保乳胶漆/造型吊顶配豪华灯饰　　电梯门套：优质大理石/花岗石雕刻造型　　电梯门：金色镜面不锈钢腐蚀图案　　电气：有线电视系统：各厅室预留有线电视接口　　电话系统：每户一条电话线、90平米以上2条电话线　　信息网络系统：提供宽带平台社区局域网;酒店式公寓优化调整;入户门： 高级胡桃木色钢木复合门配仿铜大拉手锁具 内门： 雅白色古典造型实木复合门配高级锁具 厅、房、走道、卧室及封闭阳台 1、地面 多层实木复合地板，配雅白色古典造型踢脚线 2、墙面 进口高级环保壁纸 3、顶面 雅白色高级乳胶漆，配高级石膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面;灯具、排风扇及开关、电气面板 1、筒灯 厨房及卫生间配雷士高级筒灯(不含主灯） 2、换气扇（艾美特高级换气扇） 3、开关、电气面板（德国西门子经典系列）;橱柜： 古典白造型门板配高级五金件，象牙白人造石台面 美国摩恩水槽及龙头，意大利华伦帝烟机、电磁炉、烤箱 ;拎包入住; ——服务圈定 ——特色内容 ——室内部分;物业管理服务建议;酒店式公寓特色服务内容;物业管理服务公司建议;一、 项目目标确立;商业基本情况;1、借地铁人流和本区域高端消费群等优势， 使本项目成为本区域消费者的首选购物目的地。 2、引进高端知名品牌商家和精致舒适的购物环 境，打造本项目成为天津一线商业阵营高端品牌聚集地。 3、借本项目商业高端定位，和公寓的商务商业 配套，提升酒店公寓的整体价值。 4、实现商铺销售及商业持续经营两相旺，利益 最大化。;实现项目 利益最大化;项目物业功能定位;以现代个性化的装修风格、世界前沿品牌组合、时尚精致舒适的购物环境，树立本项目市场高端定位标杆。;项目消费者定位;商铺划分原则;1F商铺规划图;2F商铺规划图;商铺类型;业态定位的原则;垂直业态规划图;1F，业种概念性定位 ;高端时尚家居饰品\数码产品\运动休闲等体验专卖店+休闲商务餐饮;酒吧夜总会;夜总会KTV;大型主题餐饮;桑拿洗浴：含餐饮、健身、养生、美容美发等 酒店公寓商务配套：含商务代办、物业管理办公室等;经营方式定位;销售和招商节奏策略;各楼层产品销售策略;天津商业项目销售价格;销售价格建议;商业布局功能调整建议;借助原有内部垂直电梯，满足商业的送货和人流垂直引导，盘活人流盲点，增加商业经营的价值,和提供支持销售价格均好性的有利条件。;把此处的新风机房，改迁别处，将此处改为街铺，增加收益;把原规划的洗手间取消，改为商铺，增加商业统一性和提升形象，增加收益。;一、 项目目标确立;项目核心价值提炼;推广定位; 作为一个成功的项目，主要在市场、客群、以及项目整体形象 3个方面着手，如何利用现有资源，在营销周期内的不同节点进行引爆及释放，是我们销售策略中主要解决的问题。;小户型产品;10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月