2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告资料教程.pptVIP

项目价值点 酒店式公寓案例解读 五星级酒店配置，物业档次高； 泰达品牌效应； 产品舒适性、私密性高； 酒店公司管理，服务系统完善。 酒店管理对公寓运营的影响 物管公司 在管项目 第一太平戴维斯 天津公馆、远洋大厦 仲量联行 津汇广场 戴德梁行 君隆广场、金茂现场 世邦魏理仕 天津中心 香港怡高 国际大厦 雅诗阁 奥林匹克大厦 OakWood 华厦国际公寓 市场现状 部分物管公司在管项目 目前，天津大部分酒店式公寓项目由物业管理公司提供管理服务，仅有泰达国际会馆由酒店管理公司管理； 酒店管理公司极少单独管理公寓项目，多数为酒店托公寓的组合形式。 目前大多数项目采用高级物管模式 酒店管理对公寓运营的影响 运营情况 项目名称 租金 （元/天/平米） 入住率 服务式公寓 统一经营 国际大厦 12.5 90% 奥林匹克大厦 7.6 95% 酒店式公寓 统一经营 泰达国际会馆 （B座） 7.2-8.6 90% 酒店式公寓 自主经营 泰达国际会馆 （A、C座） 5.4-7.6 90% 时代奥城 1.4-2.1 75% 部分已运酒店式公寓与服务式公寓出租情况对比 自主经营型项目缺乏市场竞争力，租金和入住率水平较低； 依托于酒店的自主经营型公寓项目经营情况较为理想； 依托于酒店，且统一经营权的项目租金和入住率接近服务式公寓水平。 依托于酒店能有效提升公寓租金水平和市场竞争力 小结 酒店式公寓案例解读 天津酒店式公寓市场处于发展期，市场成熟度有限； 已运营项目经营情况普遍良好，但租金水平差异较大（主要由经营权是否统一引起）； 统一经营权、高级物业服务和产品高附加值是酒店式公寓获得高租金和入住率的必要前提； 酒店式公寓周边配套均较为完善，因此其自身公建配套多以康 体娱乐设施为主，或者作为周边配套不足部分的补充； 租客较对公寓价值认知点主要集中于：居住舒适，方便快捷； 已运营酒店式公寓项目中，主力客户多由外籍驻津人士构成； 受国际金融危机影响，企业高管住房补贴的减少对酒店式公寓租金有一定影响，但整体市场需求依然旺盛。 第*页 项目分体条件分析 本案位于南马路商贸带 红旗路以西地区的生产资料物流、科技型都市工业区; 水上公园地区的都市旅游商贸区; 鼓楼、古文化街地区的民俗文化旅游商贸区; 西南角、三马路地区的商业商务区; 奥林匹克中心地区的健身会展商务区; 长江道汽车产业物流交易带； 鞍山西道——白堤路科技贸易带； 南马路——黄河道商贸带。 区域发展规划 总体规划 一轴、两带、五区 四至条件：东至红旗路、南至复康路、西至陈塘庄支线、北至芥园西道 ； 用地规模：总面积11.73平方公里，占南开区总面积1/4； 行政、人口：现有居民30余万，设有四个街道办事处：长虹、向阳、嘉陵道、王顶堤； 产业定位：现代服务业和都市工业； 功能分区：红旗路发展企业总部经济；黄河道商贸商务带、长江道汽车产业商务带；五金机电商贸区、咸阳路商贸商务区、宜宾道都市工业区、南开光谷园、天拖科技商贸区。 区域发展规划 西区规划 现代服务业和新型都市工业是区域发展导向 人口 周边3公里内常住人口约30万 交通情况： 密云快速路，2010年开通，在本项目附近预留出入口，贯通市区西部南北两端，双向8车道 地铁二号线，2011年开通，最近站点距离本项目约200米，横贯天津市区中心区域 西青道快速路，距离本项目约1公里，直达红桥、河东、西青等区域，双向8车道 芥园西道，距离本项目200米，可直达市中心和外环线，双向6车道 地铁2号线，预计2011年开通 密云路快速路，预计2010年开通 现状公路 4 3 2 1 区域发展规划 交通及人口 立体交通网络正在形成，项目周边为传统居住区 天津新南马路五金城公寓部分发展定位沟通稿 2009年12月 公寓分布 本案 假日国际 科贸时代 金盛国际 西康路36号 时代奥城 招商钻石山 海河金湾 君临天下 世纪泰达 津门津塔 天津中心 华夏国际公寓 迎宾国际公寓 天津公馆 九龙建业 嘉里中心 君隆广场 目前，天津市中心城区公寓类物业大致可分为酒店式公寓、服务式公寓、类白领公寓三种类型； 酒店式公寓多分布在中环线以内，交通和自然景观良好区域； 服务式公寓多分布在商贸发达区域和涉外区域； 类白领公寓位置较为分散。 酒店式公寓 服务式公寓 白领公寓 公寓市场概况 项目名称 区位 体量（万㎡） 售价（元/㎡） 世纪泰达 河东卫国道 3.8 15000 迎宾国际 河西紫金山路 3 17500 米娅公寓 南开红旗路 0.6 10500 天津公馆 河西解放南路 4 18000/20000 天津中心 和平南京路 3.7 22000 津门津塔 和平台儿庄路 6 23000 科贸时代 南开鞍