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加快宅基地流转促进农村住房保障建设的研究 　　[摘要]农村宅基地制度是具有社会主义特色的农民住房保障制度，但现在，它对于奔小康的农民已经造成诸多困境。应该改革。在现有法律规制下，应该加快农村宅基地土地整理、置换和流转，腾出土地，换得资金，修建农村保障性住房。适当优化并推广土地流转是一个可选之策。 　　[关键词]宅基地；流转；农村住房；保障 　　[中图分类号]F320.3 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1002-736X(2011)07-0100-03 　　 　　宅基地是农村住房保障的基本要素。以农村农户为单位，农民在集体经济组织中都可以划分到一份土地作为建设住房之用，但宅基地所有权属于集体经济组织，使用权属于农户。如果农户人口发生变动，新增比较多的人口，可以按照规定新申请宅基地建设住房。如果农户人口迁移出集体经济组织，宅基地则应该交还给集体，集体经济组织可以划给其他无宅基地或者宅基地使用面积不达标的农户使用，或者集体经济组织把收回的宅基地平整后复耕。总之，宅基地作为基本不动产，法定的所有权与使用权分离。目前，曾经为社会稳定、收入公平做出过巨大贡献的宅基地制度遇到了困境，有改革的必要。 　　 　　一、宅基地制度的困境分析 　　 　　《中华人民共和国土地管理法》明文规定，宅基地所有权属于集体经济组织所有。该法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，再次重申了宅基地所有权和使用权分离的制度。农户对宅基地只有占有使用的权利，没有买卖交易的权利，这滋生出很多弊端。 　　第一，农户在农村的宅基地有效利用率低。现有农村山区住房很难流转，主要原因是承包地与住房建设是结合在一起的。一般情况是，农民在自家承包地附近修建住房，方便生产。如果一座房屋的周边全是别人的承包地，而住房即使空置也无人购买、租赁。农民修建好在乡村的住房后又外出打工，打工时租住便宜而简陋的城郊区域，太多乡村住房空置且利用率很低，出租出售流转率很低，资源浪费严重。 　　第二，农户对怎么利用宅基地感到困惑。农民兴家热情高涨，大量进城务工人员在城市里挣钱而在农村修建住房，投入资金总量很大。即使是山区农户，修建住房仍是他们主要的人生大事，投入很多的资金和精力。但目前，山区农民对建房购房非常苦恼。城市房屋太贵，买不起，在城市安不了家，如果勉强在城市边缘购买住房，又对未来能否在城市立足发展顾虑重重。随处可见的是，在农村山区修建的住房空置的多，流转率低，还贬值厉害，有兴家立业传统的农民不知道怎么办。 　　第三，宅基地成了很多农户的“鸡肋”――食之无味，弃之可惜。农民如果把宅基地上的住房修建好，再出去打工挣钱，修建好的住房多数是空置的。农民如果放弃在农村的宅基地，宅基地被集体收回，自己如果在外打工漂泊不能在城市安家立足，在农村又没有了宅基地，就真正成了上无片瓦下无立锥之地的“流民”。如果不放弃在农村的宅基地，而农村的房屋多年无人居住则年久失修，很快破破烂烂，房屋损毁很严重。如果农民卖掉房屋，放弃宅基地使用权，宅基地会被集体收回，农民肯定不愿意。 　　第四，农村宅基地不能流转，是死资产，不是资本，阻碍农户交易。一个农民辛辛苦苦地劳动挣钱，积蓄多年还东挪西借在宅基地上建造一套质量比较高的住房，而这套住房基本只能供农户自己使用。如果农户想卖掉房屋，房屋的卖价会很低，一般远远低于农房的基本造价，原因还是宅基地只有使用权。除非买房屋的人是邻居，直接到该房屋居住使用，否则，一个没有多少联系的外地人不能去购买这套住房，也无法购买宅基地的使用权。这样，农户修建的住房(对宅基地的使用权)就是死的资产，不能作为增值、交易的资本，严重影响农户进入市场经济的能力和积极性。 　　 　　二、加快利用宅基地推进农村住房保障建设工程 　　 　　2009年12月31日，中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》，仍然聚焦“三农”问题。2010年的中央一号文件明确提出：“加强农村水电路气房建设。鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。引导农民建设富有地方特点、民族特色、传统风貌的安全节能环保型住房。”建设住房不能没有地，农民建设住房首先需要规划调整利用宅基地。20世纪90年代开始的农村建设住房热潮，使农村