城乡统筹产业基金介入土地整理市场可行性及收益的模式分析.docVIP

城乡统筹产业基金介入土地整理市场可行性及收益的模式分析 　　作者简介：李挺，（1974―），男，汉族，重庆市人，四川省社会科学院助理研究员。主要研究方向为社会主义市场经济理论与实践。 　　摘 要：城乡统筹发展的很重要的一部分是土地整理，通过理解土地整理项目的一些关键环节及土地整理项目的盈利空间，可考虑以国有资本联合社会资金，建立城乡统筹土地整理产业基金进入该市场，可实现较高收益。本文对比了土地整理市场主要几类投资主体的优劣势，指出了城乡统筹产业基金实现盈利的模式主要有固定收益模式和指标回购模式。 　　关键词：土地整理；城乡统筹产业基金；收益；模式 　　一、土地整理：内涵、操作模式及实施流程 　　1、土地整理的概念及内涵 　　城镇化进程中要保证耕地保有量不减少，同时城市建设用地增加。农村集体建设用地资源潜力巨大，通过城乡统筹发展，运用土地整理方式，能够避免耕地数量的减少，甚至使耕地增加并提高利用率，同时有效盘活农村的集体建设用地可以有效增加城市建设用地。 　　土地整理是指采用工程、生物等措施，对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。 　　最初的土地整理开发是以荒草地开发为主，加以少量农田整理和河滩地开发，之后由单纯的土地开发项目发展成了综合的土地整理项目，即除进行农用地整理外还包括宅基地、废弃建建设用地等整理复垦和新农村建设。但在此类项目中，建设用地的指标资源未得到充分利用。 　　2、土地整理操作模式 　　――建设用地增减挂钩 　　针对农村建设用地利用存在的不合理、不充分甚至“空心村”等现象，以及农村工矿建设长期以来处于自发式发展导致的乡镇工矿企业等结构松散、长期闲置荒废，通过整理以达到节约利用的目标显得尤其重要。在这一阶段，城乡建设用地增减挂钩项目开始试点实施。随着我国经济发展和城镇建设，耕地越来越少，城镇建设用地的供给越来越紧张，如何在保证全国耕地总量18亿亩红线的前提下，挖掘和利用农村集体建设用地资源，成为亟待解决的问题。挂钩政策的目的是“建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作”，完全符合这个要求，通过减少农村建设用地，为城镇建设用地和经济发展“节余”出建设用地指标，为实现土地利用总体规划确定的目标开辟了一条新的途径。 　　――工矿废弃用地复垦 　　2012年颁布的国土资发〔2012〕45号文件《国土资源部关于开展工矿废弃地复垦利用试点工作的通知》指出，工矿废弃地复垦是将历史遗留的工矿废弃地以及交通、水利等基础设施废弃地加以复垦，在治理改善矿山环境基础上，与新增建设用地相挂钩，盘活和合理调整建设用地，确保建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量有提高的措施。工矿废弃地复垦利用，是在新形势下落实十分珍惜、合理利用土地和严格保护耕地基本国策，统筹保障发展与保护耕地的重大举措，是实施资源节约优先战略、大力推进节约集约用地的重要途径，是加强矿山环境治理恢复、促进可持续发展的重要手段。 　　工矿复垦涉及面积大，据统计，全国共有损毁土地1.3亿多亩，截至2011年中国井工煤矿采煤沉陷损毁土地已达100万公顷。60%是耕地或其他农用地。 　　工矿复垦需求巨大，煤矿损毁的土地面积每年还在以7万公顷的速度飙升，而我国目前耕地与保有煤炭资源的复合度为10.8%，18亿亩耕地红线的压力巨大。同时中国的复垦率只有25%。欧美国家则普遍维持在80%左右。以攀枝花为例，254家矿业企业分布在274个采区，经过40多年对矿产资源的开发利用和城市规划布局调整，形成了相当数量的废弃闲置矿山用地、煤炭采空沉陷区、棚户区和废弃矿山办公场所以及零星孤立的城市建设用地。据统计，全市废弃闲置建设用地达67宗，面积为2724.93公顷。 　　对政府来说，复垦可置换出的建设用地指标意味着真金白银。2011年，徐州市经营性土地成交均价为196万元每亩。如果16万亩工矿废弃地能置换的建设用面积为10万亩，给徐州带来的收益近千亿。而2011年，徐州的财政收入为555.33亿元。 　　3、土地整理项目的实施流程 　　二、土地整理的盈利模式 4reeahOmakOWWu+eOsOixoeWPiuWFtuaVmeWtpuWQr+ekumQCEQ9kFgJmDxUEAA1qaW50MjAxMzEyMzEwUeWvueOAiuS5kOa4uOWkp+ays+WNl+OAi+iLseivkeaWh+acrOS4reS/rui+nuWBj+emu+aTjeS9nOmhuuW6lOaAp+eahOWumumHj+eglOeptlHlr7njgIrkuZDmuLjlpKfmsrPljZfjgIvoi7Hor5HmlofmnKzkuK3kv67ov