天津花样年喜年广场商业项目营销执行报告知识课件.pptVIP

花样年喜年广场项目营销执行报告;报告结构;住宅用地计划供应较07年减少，但6月底成交已超出07全年，工业用地成为08新的增长点;07年成交量和价格超历史水平，进入08年成交量下滑较大，价格上涨逐步趋缓并有振荡;自07年1季度至08年2季度，河西区成交价格平均涨幅约11%，，其中首尾两季涨幅平平， 07年4季度后价格涨幅迅速下降，08年第二季度价格与前两季变化不大。;市场呈现四大变化特征，自住需求主导市场，90 ㎡ 以下户型渐成市场主流供应;物业名称;梅江片区价格涨幅明显，首套首付基本三成，主要依据付款方式进行优惠;梅江小户型去化速度缓慢，未来放量将逐渐增大，且精装小户将成为梅江新的价值点;同类产品供应激烈，08年年底至09年初市场放量将趋集中，精装修是市场普遍特征;各同类项目开盘时间不长，销售率较高，但去化速度不均衡，且并非单一因素影响所致;;报告结构;公建用???属性带来的高首付是未来项目销售面临的主要障碍;虽属梅江片区，但无景观资源可用，与片区项目相比竞争力偏弱，交通和生活配套尚不完善;LOFT产品在片区具有唯一性和创新性，一室户型为项目房源主力;与片区项目和同类项目的竞争比对;从与片区项目的竞争比对可以看出 产品特点突出的小户型产品去化速度高于片区内普宅毛坯小户型。同时，受70/90政策影响，小户型产品将逐渐占据市场供应主流地位，为本案产品借势创造了市场机会点。;片区项目小户单位付款条件和市场同土地性质项目的销售情况对本案竞争启示;土地性质所带来的高水电生活成本对本案销售预计的抗性有限,与同类项目比仍需重视;在“市场同类产品”与“片区内普宅毛坯小户型产品”之间，寻找生存夹缝！;项目的核心价值集中在梅江区位价值基础上的产品和项目配套，及由此延展的综合形象;本案的竞争力卖点，只有在形成一种合力表现时，方能避免各主要竞争因子单体的短板劣势;*;项目卖点整合：梅江功能型晶智小户主题高尚社区;竞争占位及策略：由土地区隔竞争对手，第一梯队补缺，第二梯队挑战，直至向同类项目领导者角色转换;报告结构;;物业名称;从购房目的来看，表示长期自住的占到了45%；表示投资或短期过渡的与长期自住的比例基本一致，其中纯投资的占28.9%，过度居住的占15.2%。可以看出目前天津市民仍然以自住型需求为主。而在意向购房的区域中以河西区最多，占到了31.8%，其次为26.1%的和平和19%的南开。 ;职业构成上，主要以企业普通职员为主，占24.6%，其次为私营、个体老板和企业中层管理者，分别占17.1%； 在家庭年收入方面，以5-10万元最多，占27.5%，其次为3-5万元和10-20万元的，分别占23%和11.4%。 在收入来源方面主要以基本工资为主，占总体的42.7%;倾向在原居住区域购房的客户中，河西的客户占到了70.7%，和平和南开客户也保持50%多的比例；而倾向在工作区域周边购房的客户中，和平、河西、南开三区的比例都比较高，保持在40%-50%的比例。由此我们可以看出，客户对固有区域具有较强的认同感和区域情结，尤其是喜欢在居住环境和配套成熟较好的和平、河西、南开三区购买房子。;对于小户型产品户型的需求，以需求两室及以上的为主，占到了63.5%，其中意向两室的占39.3%，比例最高； 对71-90㎡的户型表现出最高的需求，占到了28.4%，其次为46-55㎡的，占22.3% 被调查者中可以接受50-80万元总价水平的占到了38.9%，其中可以接收51-65万元的占17.1%，可以接受66-80万元的，占22.1%。 愿意接受一般装修和精装修的合计占到了55.9%;关于是否会在梅江居住或投资，38.4%的被调查表示会，16.6%的被调查者表示不会在梅江购买房屋，但将来不一定会考虑在梅江购买房屋的占到了39.8%，在所有被调查者中所占的比例最高。 被调查者意向在梅江居住或投资，对产品需求以两室为主，其中，在总调查群体中的比例为16%，在意向居住或投资的群体中的比例为41.8%。;;从市场和产品自身分析本案客户;项目价值;项目客户定位——整体上以自住为主，但根据产品不同略有区别;?;;报告结构;围绕产品和服务两大核心竞争力，高举形象打开市场，引导需求、争夺客资两线拓展客户;项目属性定位;推广语;报告结构;入市时机规划;整体推售节奏划分;营销阶段;;放盘策略及目标分解;放盘策略及目标分解;5月11日;10年4月;放盘策略及目标分解;报告结构;价格厘定;选取片区内同类楼盘（克拉公馆），片区外同类楼盘（时代奥城、科贸时代），作为项目酒店公寓产品的价格比对标本。 通过与标本楼盘各项价格影响要素，进行加权横向对比，推导出项目精装公寓产品市场模拟均价;选取市场热点楼盘三处，作为项目LOFT产品的价格比对标本。 通过与标本楼盘各项价格影响要素，进行加