房地产开发用地来源及定价研究-管理科学与工程专业论文.docxVIP

正是由于这个原因，开发企业在决 定取得土地前，必须采用一定的方法去测 算，如果拿到土地，如何利用这块土地才能使自己利益最大化。归根结底，就是 在保证最低利润率的基础上，最大能以多大的代价、以何种方式去获得 土地，以 及如何实现土地效用的最大化。这对于开发企业的投资决策来说，是非常现实的， 也是至关重要的。 1.1.2 研究意义及目标 对于研究房地产开发用地的来源及价值进行分析，可以便开发企业更好的适 应市场，开发企业如何采取多种形式来获得开发用地，以及如何用最小的代价来 获取最大的利益:同时，也能使出让的土地发挥最大的效用，达到集约化利用土 地的目的，符合国家构建节约型社会的号召，实现可持续发展。 本文的目标就是运用相关理论，站在开发企业的角度，对房地产开发用地的 各种来源方式及定价进行分析，以期获得 一个可操作的方法，为开发企业的投资 决策提供参考。 1.2 研究方法和技术路线 根据相关资料及市场现实状况，目前房地产开发用地主要有以下几个来源: (1) 通过土地市场 土地市场包括一级土地市场和二级土地市场。在一级土地市场，采取招牌挂 形式获得;在二级土地市场，通过购买转让土地及项目而获得。 (2) 通过资本市场 与拥有土地使用权的公司，进行合作开发，或对其投资，进行参股或控股， 进而获得土地开发的收益。 (3)通过tJ拨方式 目前，只有参与保障性住房建设，也就是参与经济适用房或廉租房建设，才 能获得政府的划拨用池。 本文将运用工程经济学、 土地估价、房地产估价、资产评估等相关理论，站 在开发企业的角度，提出对每种来源渠道的经济性进行分析的方法，对取得 土地 的成本及收益进行测算。具体思路如图1.1: 图1.1文章结构图 文章将用 2007 年国内几个典型的高价拿地案例的介绍，引出本问所关注的问 题一一房地产开发用地来源问题，然后通过对国内房地产开发用地来源、西方经 济学土地价格理论、国内土地理论机价格评估方法、国内房地产业井购及公司价 值评估方法的介绍，结合当前市场通行做法，提出相应的价值分析方法，最后通 过一个案例，对市场最常见的招拍挂法进行分析并得出结论，给房地产公司 的决策提供参考。 2 关于房地产开发用地来源及价格评估的综述 2.1我国房地产开发用地来源渠道介绍 我国《土地管理法》规定:我国的土地实行社会主义公有制，即全民所有制 和劳动群众集体所有制。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取 得(1). 2002 年 5 月开始，我国实行经营性建设用地使用权出让制度，把建设用地 的供应渠道全部统一。所以 ，谈到房地产公司的土地来源渠道问题，基本就只能 在土地一级市场通过招拍挂方式取得，或是在土地二级市场通过收购转让土 地来获得。但是 ，越来越多有雄厚实力的公司开始运用资本的手段，在资本市场 通过与拥有土地使用权但资余不足的公司进行合作 开发 ，甚至直接将其收购的方 式取得土地，进而获得开发土地的利益。 对于这一问题，胡伟 (2008)在《我国房地产开发企业土地储备模式研究》 一文中，从地产企业自身出发，从微观角度研究企业土地储备模式，为我困地 产 企业自觉控制土地储备规模、理性选择适合自身特点的土地储备方式提供了有益 探索。文中指出，根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家 所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。目前，房地产 公司除了从政府土地管理部门直接以行政划拨和招拍挂等出让方式取得土地使用 权以外，还可通过联营、联建、参建等合作开发的方式以及公司收购、股权转让 等方式获取土地资源储备，土地取得方式的选择会间接影响房地产公司土地储备 的获取成本和获取量 [21. 何芳 (2006)也在《二手地交易方式及风险辨析》 一文中指出，在土地二级 市场，土地使用权转让以及变相转让可以分为以下几种情况:①土地及在建工程 转让:②项目公司转让:③项目公司股权转让:④项目合资:⑤项目合作。并对 土地二级市场交易的风险进行了论述问。 房地产公司还可以通过划拨或协议出让获得土地，但这种方式随着 2002 年 《招标拍卖挂牌出让国有土地所有权规定》的颁布而逐渐退出市场。目前，房地 产公司只有参与经济适用房和廉租房建设，才可以通过划拨方式在得 土地。 房地产公司要想获得土地 ，最重要的就是评估土地的价值，然后才能决定是 否会去参与得到土地。所以，本文将着重论述在一般市场情况下〈即房地产公司 具有相对较好的开发实力及一定量 的土地储备 )，确定来源方式后如何评估 土地的 真实价值。 对于土地价格的评估问题 ，国内外已经有很多论著对此作了研究。自从进入 资本主义社会以来，西方学者就不断的对土地的价值进行着研究，取得了丰硕的 成果。对于现代西方经济学的 土地价格理论我们可以作这样的理解:它