城市住房梯度配置与过滤系统研究-管理科学与工程专业论文.docx

Classified Index: F293.35 U.D.C: 339.13 Dissertation for the Master Degree in Management RESEARCH ON URBAN RESIDENCE GRADE-DISTRIBUTION AND FILTRATION SYSTEM Candidate： Sun Yuting Supervisor： Prof. Wu Yongxiang Academic Degree Applied for： Master of Management Speciality： Management Science and Engineering Affiliation： School of Management Date of Defence： June, 2012 Degree-Conferring-Institution： Harbin Institute of Technology 摘 要 20 世纪末，我国开放房地产市场，将其逐步推向市场化运行。经过十几年的 发展，目前正处于快速上升并伴随市场波动的阶段，各项制度不断完善，市场化 程度逐步提高。市场自由度和城市居民生活水平的不断上升，使得人们住房消费 的自主权逐渐加大，呈现出与经济水平、社会分层相适应的梯级化需求，住房供 给在市场机制的作用下向层级性和多样化发展以满足不同层次的住房需求。 然而，由于我国住房市场还不够成熟，各项法规政策和政府调控的引导不够 完善，房地产开发商盲目追求高附加值的住宅项目，导致中等及较低住房消费能 力人群的住房需求缺少对应的市场供给，供求结构不平衡问题日益严重。加之政 府住房保障起步较晚，城市更新速度加快，很多收入相对较低居民的住房问题无 法得到有效解决，引发而出更多亟待解决的民生问题。 本文立足这样的社会背景，提出了“城市住房梯度配置与过滤系统”（URGFS） 的概念，旨在用其反映住房市场各等级供给和需求以及住房老化过滤的整体系统， 通过系统动力学建模和仿真模拟，预测住房梯度化供求市场发展趋势并提出住房 政策建议。 文章首先对城市住房梯度配置与过滤系统即 URGFS 的 3 个子系统和其系统特 征进行了界定和阐述，分析了其特有的系统运行机制。然后，提出基本假设并对 各子系统进行因果回路分析和存量流量图的绘制，在完成系统各变量的系统动力 学方程后，构建了 URGFS 的系统动力学模型；接着，通过系统边界测试和历史数 据重现检验等模拟测试，模型的信度和效度得到了验证。 最后，利用 URGFS 的系统动力学模型对住房市场各等级消费需求和供给等进 行了模拟预测；并且通过变量和模型结构的调节，对征收房产税、加快住房保障 建设等城市发展和住房市场政策的实施效果进行了仿真，为政府科学引导城市住 房市场行为提出了较为有效和有针对性的建议。 关键词：城市住房；梯度配置；住房过滤；系统动力学；仿真模拟 Abstract At the end of the 20th century, the real estate market in China is opened and its marketizaiton is gradually rising. After several years of development, it is now rising fast along with ups and downs. Regulations are becoming more sufficient and the degree of marketization is gradually improving. It contributes to the fact that people have more options while buying houses since their living standards are now higher. Those housing demands are hierarchial and influenced by economic level and social stratification. Affected by the market operation, housing supply is also becoming various with obvious hierarchy so as to meet different levels of housing needs. However, as the housing market in China is not mature, and the policies, regulations and