昆明俊发城文化旅游及周边项目市调报告,价格测算158p讲义资料.ppt

俊发城竞争项目采盘报告 周边市场综述 已售项目：金域缇香、金领时代 在售项目：半山七哩溪、国福现代城、誉峰国际、德润朗悦湾、中天城 北市区尾盘销售和新增供应不足导致片区成交锐减，但高价格、高去化率成为片区市场的一大特点，给俊发城带来了很好的销售机会。 项目名称 供应套数 成交套数 销售率 销售均价 半山七哩溪 125 112 90% 7717 国福现代城 672 587 87% 7652 名匠誉峰 218 175 80% 9797 天怡峰景 1280 609 48% 7591 总计 2295 1483 65% 7885 2012年北市区开盘楼盘成交及价格情况 2012年昆明主城普通住宅开盘各区域成交均价分别为：中心区9219、东市7552、南市7579、西市7804、北市7806、呈贡5443。 12年北市区成交去化情况高于中心区外的其他区域，开盘平均去化率在65%。 市场分析 北市山水板块目前在售项目有5个，13年面市或马上要面市的项目约有9个，区域竟争十分激烈。 桃园村项目， 浮岛智核 俊发城 云锡琥珀 未知地块2 朗悦湾 浩然阁 未知地块1 银河星辰 半山七哩溪 天骄北麓 国福现代城 和谐世纪 龙苑盛景 名匠誉峰 中天城 尾盘项目 在售预售项目 13年面市入市项目 昆明玉器城 片区在售、预售、潜在项目分布图 ★ 5KM 项目位于昆明北市区中心板块龙头街片区，是北市区的地理中心； 产品线以住宅为主，凭借人文历史地段资源成为刚需、首改类产品的典型区域。 区域自2004年进入大规模开发，现已形成以高容积率大型居住组团为主的城市副中心。。 本案 刚需、户型改善、地域改善、资源占有改善、投资 旅游养老13%、投资19%、首改23%、刚需45% 市场客户 全国客户 地州客户 首改客群 刚需客户 昆明其他片区客户 宝云片区需要购房成家的年轻村二代； 金殿世博片区高端客户； 昆明北市区工厂、企业的员工和团购客户约25% 泛北市区改善型二次置业的客户15%； 昆明其他片区首改客户； 限购条件下，具有购房资格的外地客户； 昆明郊县在昆明工作的客户，约37%。 云南省地州县市优质工作单位客户约10% 外省到昆明来养老的客户,约13%。 项目的核心客群主要来自项目周边城中村拆迁户、私营业主、个体户、企业高管，国企公务员高层； 市场中的活跃客户是项目的重点客群，品牌追随型客户、昆明市的投资客户、区域外客户以及地州投资客群； 市场客户 区域各类项目价格 序号 板块 项目类别 项目名称 开发物业 价格（预计）元/㎡ 1 茨坝 在售预售项目 昆明玉器城 洋房、公寓、商墅 洋房：毛坯5800 2 植物园 云锡琥珀 叠加、双拼别墅 - 3 长虫山 半山七哩溪 小高层点式、洋房、叠加别墅 小高层点式：毛坯：7800洋房：毛坯9000叠加别墅：1.2-1.7万 4 龙苑盛景 小高层点式 3.31开盘，小高层点式毛坯，预计均价8500 5 名匠誉峰 板式、点式小高层 小高层板式、2T5，毛坯9000-10000 6 中天城 高层点式住宅、综合体 - 7 龙泉路 - 未知地块2 - - 8 小康大道 尾盘项目 天骄北麓 高层 住宅：简装9000，毛坯8200-8500 9 和谐世纪 高层、超高层写字楼 住宅：毛坯8000，精装8500 10 在售预售项目 国福现代城 高层点式 高层点式毛坯：8500-8800 11 13年面市入市项目 朗悦湾 高层点式、综合体 预计6月底开盘，高层毛坯均价7500-8000 12 浩然阁 写字楼 - 13 未知地块1 - - 14 银河星辰2期 - - 15 北部新区 俊发城 高层点式、高层短板、超高层写字楼、综合体 预计今年9月开盘，高层精装预计均价9000，精装标准1500 16 浮岛智核 - - 17 桃园村项目 高层点式、写字楼、综合体 高层点式毛坯：预计7500-8000 序号 板块 项目类别 项目名称 首次开盘时间 至今销售时间 推出产品总货量 至今去化 月均去化 团购 1 茨坝 在售预售项目 昆明玉器城 2011/11/19 1年5个月 洋房约1400套 洋房约计去化800套 40-50套 目前购置回迁房价格3800，早期有部分团购，涨价导致客户不满 2 长虫山 半山七哩溪 2012/12/30 5个月 一期总货量576套 至今去化量88套 20套 - 3 龙苑盛景 2013/3/31 预售 一期一批次150套，一期总货量300余套 - - 项目有5栋为项目旁武警森林总队代建房 4 名匠誉峰 2012/7/14 10个月 一期600余套 剩余房源约200余套 30-40套 - 5 小康大道 尾盘项目 天骄北麓 2010/12/1 2年5个月 总户11000户，其中公租房150