房地产投资信托模式在中国运作问题的探讨-工商管理专业论文.docxVIP

前 言 2003 年是我国房地产业自 1998 年以来投资增幅最快的一年 全国房地产开 发共完成投资 10106.12 亿元 同比增长 29.7% 高于同期固定资产投资增幅 28.4%1.3 个百分点 全国商品房施工面积 116907.46 万平方米 同比增长 26.0% 新开工面积 54319.10 万平方米 同比增长 28.5% 竣工面积 39509.75 万 平方米 同比增长 21.5% 全国房屋销售价格比上年上涨 4.8% 为防止 房地产泡沫 的产生 2003 年 国务院 国土资源部 建设部以及 地方房地产行政主管部门陆续出台了一系列的文件和法规 涉及到房地产行业的 诸多环节 2004 年政府估计将继续采取一系列措施 通过加强土地市场建设 压缩房地产信贷 加快和完善房地产信息收集系统等 抑制部分地区增长过快的 房地产投资 适当控制房地产市场价格 促进房地产市场健康发展 作为一个民营房地产企业 尤其在 121 号文 出台后 我公司由于融资渠 道严重依赖银行 在自有资金不足而银行贷款困难的情况下 我公司的开发工作 遇到了极大困难 为了缓解资金压力 我公司开始寻求其他的融资方式希望能度 过难关 在此背景下 我开始了对在美国发展比较成功的房地产投资信托的研究 目前由于国内对于房地产投资信托的研究还处于初级阶段 还没有找到一种能在 我国普遍使用的运作模式 甚至还无法判断其是否适合我国国情 有鉴于此 作 者希望能在研究国外房地产投资信托的基础上 结合我国现实情况下 找到一种 能为我国房地产企业拓宽融资渠道的方式 由于作者本人在专业知识方面如法律 财务还了解不够 故在撰写过程 中遇到不少困难 在此对于给了我极大帮助的林汉川教授表示深深的感谢 摘 要 房地产业是我国国民经济的支柱产业之一 大力发展房地产业 以带动其它 相关产业 是我国保持国民经济长期稳定发展的战略决策之一 目前我国的开发企业基本上遵循的是一条自我积累 滚动开发的企业发展模 式 形成了自有资金---银行信贷---施工企业垫资---按揭回款的简单资金循环链 房地产融资中 80%左右资金来自银行 而 关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知 121 号文的发布 切断了房地产商赖以生存的资金链 因此房地产 企业能否建立健全多渠道的房地产融资体系 已成为企业发展的瓶颈 在此背景 下 房地产投资信托作为一种新的融资工具在我国迅速发展起来 本文通过介绍和分析国外房地产投资信托的特点 规则和运做模式 结合我 国目前房地产发展状况 在分析我国房地产市场发展前景和我国房地产融资市场 的现状的基础上 探讨了我国发展房地产投资信托的三种模式以及相关的政策建 议 从而在我国建立真正意义上的房地产投资信托 使我国房地产投资信托成为 解决投融资渠道与使投资者与开发商实现双赢这一矛盾的有效途径 绪 论 房地产业是国民经济的重要组成部分 其对国民经济的带动系数为 1.76 因 此发展房地产业将极大的带动消费需求以及投资需求 我国的房地产业发展于二 十世纪八十年代 在一定意义上我国的房地产业还属于新兴产业的范畴 目前还 处于总量增长时期 在现阶段我国的房地产业存在一定的结构性和区域性矛盾是 属于前进中的问题 必会随着宏观经济的持续发展和国家产业政策的调整而逐步 解决 作为一个资本密集型行业 房地产业具有投资周期长 流动性较差的行业 特征 目前我国房地产业的发展与银行资本的支持还是密不可分的 但是随着房 地产业和住房金融的发展 一些违规信贷行为屡有发生 为了防范信贷风险 2001 年 6 月 13 日 中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知 随着这个被业界称为 中国近十年来对房地产业最为严厉的一个文件的 出台 意味着金融当局扭紧了信贷资金的阀门 对于目前主要依赖银行资金的 房地产企业而言 如果找不到新的融资工具 开发企业找不到新的融资渠道 那 么一些实力不大 业绩不佳 经验不足的开发企业无疑将被踢出局外 在此背景 下多渠道融资成为房地产企业生存和发展的必经之路 房地产投资信托投资作为 一种使用灵活 可操作性强的快捷融资手段正式被引进大家的视野 第一章 房地产投资信托起源及理论介绍 第一节 现代信托制度的起源及发展 一 现代信托制度的确立 早期在英国出现的“信托” 称为“用益设计” 当时的目的是为了规避封建法 律制度对财产尤其是土地转移所加的限制和税负 当时的英国人民非常虔诚 于宗教信仰 因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯 但教会土地可以 永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益 再者封建诸侯丧失了取得无人继承土 地的机会 封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定 于是 人们采取 了先将土地让与他人 再由受让人管理土地