房屋租赁登记备案效力案例分析-经济法专业论文.docxVIP

独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成 果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研 究成果，也不包含获得 西南政法大学 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了 谢意。 学位论文作者签名： 签字日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 西南政法大学 有关保留、使用学位论文的规定。特授权 西南政法大学 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机 构送交论文的复印件和电子文档。 （保密的学位论文在解密后适用本授权说明） 学位论文作者签名： 导师签名： 签字日期： 年 月 日 签字日期： 年 月 日 法 律 硕 士 专 业 学 位 论 文 房屋租赁登记备案效力案例分析 The Analysis of the Case of the Force of Law of Housing Rental Registered 作 者 姓 名： 郑彦飞 指 导 教 师： 唐烈英 教授 西 南 政 法 大 学 Southwest University of Political Science and Law 内容摘要 上海市的朝旭公司承租滨河公司所有的房屋，在征得滨河公司同意后将房屋转租给 蔺州公司。因蔺州公司没有向朝旭公司支付房屋租金，朝旭公司遂将蔺州公司诉至法院， 蔺州公司辩称租赁合同没有登记备案，合同无效。本案的争议焦点是房屋租赁合同未经 房地产管理部门的登记备案是否有效。本案经过两审，法院都认定原、被告之间签订的 房屋租赁合同合法有效，支持了原告的诉讼请求。 与本案有关的理论问题有：一、房屋租赁权的性质。关于房屋租赁权的性质，理论 界有债权说、物权说和债权物权化学说。债权说的理由是租赁权的基础是租赁合同；法 律对租赁关系的规制置于《合同法》且《物权法》没有规定房屋租赁权为物权。物权说 认为租赁权为用益物权，理由是房屋租赁权人对租赁房屋有直接支配性而无需出租人介 入；符合物权法 “一物一权”原则；“买卖不破租赁”，租赁权具有对抗效力；租赁 权人享有占有保护请求权。债权物权化学说认为，房屋租赁权在本质上为债权，只是国 家法律政策基于承租人对租赁房屋享有占有、使用和收益的权利，给予弱势的承租人以 倾斜性保护，赋予其在一定条件下可对抗第三人。笔者赞同债权物权化学说。二、房屋 租赁登记备案的立法目的转变和完善。我国实行房屋租赁合同登记备案的起初目的是行 政审批和行政征收，而后有所转变，但其也具有公示公信的功能。《商品房租赁办法》 对房屋租赁登记规定的还不够完善。笔者认为，应将房屋租赁登记备案纳入不动产登记 部门统一登记。三 、有学者认为，房屋租赁合同的登记备案与合同的效力无关。事实 上，经登记备案的房屋租赁合同才应具有对抗效力。这既符合公平正义原则，也更有社 会效果。 本案的一审和二审法院的判决都存在有一些问题。一审法院的判决书的判决理由不 够充分，没有引用最高人民法院《合同法解释（一）》，判决合同解除的理由错误，没 有适用约定解除而直接适用协议解除；二审法院依据地方法规认为合同的登记备案具有 对抗效力，这与《物权法》和《合同法》的规定相抵触。从法律解释、适用的思路分析， 笔者认为可以直接引用最高人民法院《合同法解释（一）》的规定，合同的有效与否应 该以法律、行政法规为依据，从而认定合同合法有效。透过最高院的司法解释与部门规 章冲突的现象，指出法律需要对利益冲突进行取舍和平衡。 关键词：房屋租赁合同；登记备案；对抗效力；房屋租赁权 Abstract Zhaoxu company in Shanghai rented Binhe companys house, while Zhaoxu subleased it to Linzhou company after receiving Binhes supporting. Due to Linzhou did not pay rentals to Zhaoxu, Zhaoxu took it to court. However, Linzhou replied that the contract is not registered for the record, so it is invalid. The focu of controversy in this case is that what the contract without the registration for the record i