泉州咯江区高层住宅产品定位报告206p幻灯片资料.ppt

泉州洛江区项目物业定位及营销报告;区域概况;区位条件;区域交通;区位规划;本章小结;区域解析;经济概况;地区生产总值对比;产业情况;社会固定投资;本章小结;区域解析;市场概况;总量分析;供求分析;供求分析;供求结构分析;价格分析;规划分析;配套分析;主题分析;消费群体分析;本章小结;本章小结;区域解析;项目经济技术指标;地块周边情况;区位条件;地块交通;区位配套;地块 SWOT分析;地块盘点;项目界定;问题界定;R2; ▼ 地块小、容积率高 ▼ 地块不完整 ▼ 地处新区 ▼ 无生活配套 ▼ 自身资源不具备绝对优 势 ▼ 区域规划发展远景明 朗，迅速发展 ▼ 区域形象正在提升;项目地块小，虽有一定的位置优势，但按常规项目开发模式，无竞争优势，风险过大 本项目处于城东—洛江板块，消费者心理距离较远，不符合生活便利型需求的置业观，而常规的住宅开发对周边区域客户和工业区企业高收入阶层的吸引也不大 区域市场已出现一定同质化现象，按常规住宅开发，会陷入与其他大盘的同质竞争，本案将不占任何优势，给本项目的市场销售和土地成本回收带来较大压力;超越常规住宅项目开发模式，规避新区开发带来的风险，改变区域整体形象，提升区域房地产价值，创建项目、乃至区域的标杆产品形象，尽可能赢取高利润 细分客户市场，并找到目标客户群，尽可能扩大客户层面，实现开发成功 避免陷入来自周边大盘及市区项目的同质竞争，以差异化的产品形成竞争优势，实现项目价值最大化;找准目标客户群，尽可能扩大客户层面，实现开发成功;1.以怎样的发展战略，规避新区及竞争带来的风险，同时改善区域现有形象，创造标杆形象和品牌？;问题界定;基于CVA，即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题 ;竞争价值;关键举措：城市/专属;发展策略;;项目报告的结构思路导图;项目定位;片区客户分析; 从现有楼盘客户入手找到具备购买力的对象;与周边项目人士及高端客户的访谈，也基本论证了“现阶段市区客户居住可选择此作为长期居住的结论 ” ； 作为泉州市城东中高端居区规划构想的组成部分，本项目显然具备升值潜力（未来前景已经相对明朗），故存在市区客户投资的可能性； 与周边项目差异的开发项目，优化产品，是项目吸引市区中高端客户的核心。;与周边项目人士及高端客户的访谈，也基本论证了“周边区域客户可把此处当作长期居住和投资 的论点” ； 作为泉州市城东中高端居区规划构想的组成部分，本项目显然具备升值潜力（未来前景已经相对明朗），故存在周边地区客户投资的可能性； 与周边项目差异的开发项目，优化产品，是项目吸引市区中高端客户的核心。;客户定位;目标客户的消费偏好;目标客户消费观;项目定位;项目发展方向判研;;项目市场定位判研;市场定位阐述;市场定位阐述;产品开发定位;项目功能定位;项目定位;对应目标消费群的价值取向 与项目的整体发展方向和功能相匹配 切合项目的定位 与市场形成差异化;认知的前提—形象定位;项目案名的前提;主推案名;主推案名;主推案名;;;;案名推荐;;案名推荐;;其他备选案名;主推宣传口号;备选推广口号;备选推广口号;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;项目界定;产品建议; ▼ 对项目所处区域的地产产品进行研究，并选取与本项目相临或相近的项目进行重点研究。;建筑风格---“新古典主义--欧式巴洛克风格的高层建筑;外立面建议;增加竖向线条，增强挺拔气势;;;产品建议;户型建议;户型建议;户型建议;从竞品户型论证;0 50 70 90 110 130 150 170;户型设计;户型设计建议;户型优化;入户花园示意;产品建议;;社区入口;入户大堂;电梯;;智能化住宅——打造安全豪宅;;外窗及屋面遮阳隔热系统;中央直饮水系统;同层排水;产品建议;;景观风格示意图;景观细节图示意;融合东南亚风情与欧陆风的景观小品;;架空层景观;产品建议;售楼处设计原则;售楼处选址;售楼处外立面建议;售楼处装修示意（1）;售楼处装修示意（1）;售楼处装修示意（2）;产品建议;英式管家， 地道的英伦气息， 体验国际水准的服务与尊贵。;项目界定;整合营销;;区域价值;总体行销策略;总体推盘策略;营销总策;整合营销;;高性价比主轴，贯穿全程 价值逐步提升，实现目标;整合营销;形象导入期——“惊”艳全城;工地围墙看板：待地块临街处设置工地围挡，围上嵌入宣传广告牌，大看板气势恢弘，高端项目形象得以彰显； 项目导示系统：沿街道旗/指示牌，营造高端氛围；