浅论地产的项目建安成本全过程工程造价控制.docVIP

浅论地产的项目建安成本全过程工程造价控制 　　 【摘要】：如何合理保护自身利益，如何更精细的控制造价投资，并将造价控制在合理的范围内，在房地产调控步步紧缩的今天显得尤为重要。 　　【关键词】：全过程工程造价控制；合约管理 　　中图分类号：TU723.3文献标识码：A 文章编号： 　　一、引言 　　地产市场经过近十年泡沫式的发展，已接近崩溃边缘。为了保持地产市场的健康可持续发展，也是为了保持经济的可持续发展，国家对地产市场的采取了一系列的调控措施。以往由地产价格火箭式上升导致的粗放式经营方式在现今的市场条件下已不能满足地产项目的经营需要，作为地产项目成本主要构成之一的建安成本，精耕细作已是必然。 　　二、全过程工程造价控制 　　建安成本的全过程工程造价控制贯穿于地产项目建设的全过程，按地产项目的特点，本文暂按方案及设计、招标、过程及结算三个阶段分阶段进行浅述。 　　1、方案及设计阶段 　　通过对建设全过程各阶段对投资影响分析可以看出，初步设计阶段对投资的影响约为20%，技术设计阶段对投资的影响约为40%，施工图设计阶段对投资的影响约为25%。在地产项目的方案及设计阶段进行造价控制难度最小，而控制的效果最为明显，故该阶段为全过程造价控制之重点。 　　在项目的方案及设计阶段，应主动与营销管理部及设计管理部沟通，积极参与各系统的方案确立和施工图设计，在处理好技术先进性与经济合理性之间的关系、兼顾建设与使用、考虑项目全费用寿命及近期与远期的要求的基础上，提出合理的造价意见，以求最合理的控制成本。 　　在现有控制手段中，以限额设计作为主要的方案及设计阶段造价控制手段，该控制手段虽是控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。它可以处理好技术与经济对立的关系，提高设计质量，扭转投资失控的现象。但其主要依赖经验数据及过往工程的数据统计执行，控制手段死板，忽视每个单一的建设工程作为单一的产品而产生的个体差异、动态特征等因素，建筑功能要么是缺失、要么是过剩，设计与造价矛盾明显。 　　作为建安成本全过程造价控制的第一步，造价控制应从方案着手，积极参与前期方案讨论，明确建筑功能需要，从建筑功能需要出发，再以经验数据及过往工程的数据统计为基础编制工程建安概算，作为限额设计的基础。在限额设计中，不但要对设计之投资金额进行限制，还应明确需要哪些建筑功能、不需要哪些建筑功能，及为实现某种建筑功能而采用设备、材料的规格和档次，将造价限制限到实处。避免无序设计及设计返工，提高设计效率，以提高地产项目的时间效率。 　　设计人员应熟悉和掌握建筑工程预算定额及费用定额，在保证功能前提下按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计。并按照初设概算控制施工图设计。通过层层限额设计改变设计过程不算帐的现象,由“画了算”变为“算了画”。如开发商向设计院明确单方造价指标值，更有力的促使设计院进行设计使用新材料、新设备、新工艺来降低工程造价，这样也符合技术要发展创新的思路。同时,严格控制设计中的不合理变更。加强设计变更的管理,尽可能把设计变更控制在设计、采购或施工初期,以免造成重新采购、拆除等重大变更损失。对影响工程造价的较大设计变更,要采取先算帐后变更的办法使工程造价得到有效控制。 　　2、招标阶段 　　采用工程招投标这一经济手段，通过投标竞争来择优选定承包商，不仅有利于工程质量和缩短工期，更有利于降低工程造价，是造价控制的一个重要手段。 　　招标阶段的造价控制应主要从以下十点进行控制： 　　2.1、招标前需做好招标策划工作，招标工作策划可理顺与合约有关的各方面关系，指导下一步的合约管理工作顺利推进，通过以科学的管理手段预判并控制成本。通过以招标策划的方式，可制定良好的合约管理体系，在保证项目质量、进度等目标的基础上达到最优的成本目标。 　　2.2、落实每家参与投标单位的相关资质资料，并组织考察每一家的过往工程记录，确保进入候选范围的每一家投标单位均具有足够的实力，能在保证安全及质量的前提下按期完成各项分包工程。 　　2.3、由于设计与施工之间的工序差异，或由于设计标准较高，实际实施过程中由于各方面条件限制根本不可能达到设计要求的现象屡见不鲜。为提高设计可实施性，在工程招标阶段应在现有现场条件的基础上，提前预判该设计可实施性，并在征得设计部门允许，并满足国家强制规范要求的情况下，减少不必要的工序，降低不能达到的设计要求，以避免因设计不可实施而带来的造价风险。 　　2.4、在设计管理部提供招标图纸的同时，应在编制工程量清单的过程中，尽量找出以后在施工过程中可能遇到的图纸问题，如前期工程是否已达到现有工程的工作条件，工作条件是否和现场一致，材质选用在图纸内是否说明一致，立面和正面图纸是否一致，相关工作内容是否在图纸内说明清楚等，并提交设计管理部