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湘域城市土地分等的研究 　　摘要:随着经济的长足发展,土地在社会经济生活中扮演的角色将更加重要,如何更准确地对这种角色作用做出评价也进一步成为人们关注的课题。作为评价的基础性工作,土地等级的划分显得尤为重要。分析影响土地对社会生活贡献度的各项因素,运用定性和定量方法对城市土地进行分类排序,以评定城市土地等别。文章在分析影响湘域城市土地综合质量的因素因子,建立合理的分等指标体系的基础上,将其14个地级市分为四等,为湖南城市土地管理提供参考依据。 　　关键词:湖南城市;土地分等;指标体系;土地综合质量 　　中图分类号:F293.2 文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)20-0055-02 　　 　　在客观分析影响因素,合理建立分等指标体系的基础上评定土地等级,是可行也是必要的。一方面,城市土地的横向比较结果,有利于确定合理的土地收费(税)标准,节约、优化、有效配置土地资源,提高土地使用效率;另一方面,其对于调节不同城镇之间的土地级差收益,引导土地收益合理流动,促进城市规划的顺利实施,加强土地宏观管理具有重要意义 　　1城市土地分等理论依据 　　层次清晰、评价全面的土地分等是建立在一定的理论的基石之上的。这些理论主要是区位理论、地租地价理论和土地供求理论等。区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。具体地讲是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。目前较成熟的区位论有农业区位论,工业区位论,中心地理论和市场区位论;地租、地价的本质是由土地所有权的性质决定的,它们是土地所有权借以实现的经济形式,地租理论对土地分等起着定性化的指导作用,地价理论则是土地分等定量化的基础,二者相互补充,密不可分;土地供求理论认为土地作为生产要素在自由市场经济中,价格取决于其收益高低的同时也受到供给需求的影响。土地供求关系则是指土地经济供给与人们对某种土地用途需求之间的关系。 　　2分等的原则和技术路线 　　2.1城市土地分等的原则 　　由于土地是自然、社会、经济、区位因素的综合体,对它的分等势必会受到各因素的综合影响,个别因素的影响,以及因素间差异的影响,同时还受到来自数据获取与准确性等客观条件的影响,所以,在湘域城市土地分等采取综合性原则、主导因素原则、地域差异原则、级差收益原则、定性与定量相结合的原则以及可行性原则 　　2.2分等的基本思路 　　城镇土地等别反映城市之间土地质量的差异,城市间土地分等应采用多指标综合评价法。使用多因素综合评价法应解决以下几个问题:合理有效的指标体系及指标权重值;客观的综合评价值和根据评价值,采用科学方法将城市划分若干等级[1]。故湘域城市土地分等的基本思路是:参照各专家学者对分等影响因素及权重确定的研究结果,根据已有类似的分等资料进行定性分析,尽量在选择土地分等影响因素和确定权重时更具说服力。然后对分等指标体系进行测算,计算其分值,并进行标准化,并且对结果进行检验。 　　3城市土地等级综合评定 　　3.1概况 　　湖南省位于中国南方中部,面积21万平方公里,全省划分为13个省辖市,1个自治州。因地处洞庭湖以南而得名“湖南”,又因境内最大河流湘江而简称“湘”。其北靠长江,与湖北隔江相望,通江达海,属长江中下游开放开发带;南临广东、广西;紧靠沿海开放带和港澳地区;东接江西,西连重庆、贵州,处在南中国沿海开放带和长江流域开放带之间,地理位置优越。 　　3.2影响城市土地分等的因素分析 　　城市土地等级评定的精确性依赖于评价指标体系建立及因素与因子选择的科学准确性。影响城市土地等级的影响因素很多,一般认为影响城市土地收益水平的因素主要包括:城市区位、城市集聚规模、城市基础设施、城市经济水平、自然条件和政策因素6大部分[2]。此处根据城市土地分等的理论和湘域城市的个性与共性,选取了以下指标对城市土地进行分等:城市规模、城市区位条件、城市基础设施、城市经济水平。 　　3.3分等评价指标体系 　　3.3.1评价因子的选择 　　根据统计资料与影响因素的相关性和数据收集的可行性等,在以上因素分析的基础上选择了城市规模,城市区位条件等4个方面和他们的12个因子指标,建立了多因素综合评价指标体系。 　　3.3.2各因素指数赋值情况 　　指标的量化采用计算定量化,即因素要通过一定的计算而量化。收集原始数据,对数据标准化处理,构造相对隶属度矩阵: 　　R=(rij)m×n(1) 　　 式中:rij为距阵R第i行第j列的值;m为评价对象区域个数;n为评价指标个数。 　　求取各因素指数,得出各因素的赋值情况(表1)。 　　 　　3.3.3因素权重值的确定 　　由于体系中各指标对评价结果的重要性不同,应对各指标重要程度用具体的数字来度量