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由韩国发展的经验看中国构建多层次住房的体系 　　[摘要]2008年中国成功举办了期待已久的奥运会，但2008年的中国经济却并没有预期般继续保持高增速，房地产市场更是呈现了与2007年截然不同的景象，由年初美国次贷经济危机所引发的全球经济疲软现在依然持续。中国楼市这一轮的调整变化已持续了近10个月，中国范围内不同的城市呈现的特点也截然不一样，特别是一线发达城市深圳、北京、上海需要认真思考商品房的发展体系已到了新的阶段。 　　[关键词]保障性住房；商品房；多层次住房体系 　　[作者简介]金大鸿，天津大学管理学院博士研究生，天津300072 　　[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]1004-4434(2008)12-0148-03 　　 　　一、2007年中国提出构建市场化、保障性住房多层次的住房体系 　　 　　2007年下半年中国房价呈现快速暴涨，特别是深圳、广州等充斥着投机泡沫的城市，数月内房价增幅达50％以上。对比韩国住宅市场发展经历，1998年亚洲金融危机过后，韩国住宅市场进人了复苏、繁荣的发展周期。特别是从2000年至2006年，住宅建设以年均20％以上的速度逐年增加，房价持续快速上涨，其中首尔更是成为高不可攀的“富人区”，房价迅速上涨也带动租赁价格上涨。 　　经济高速增长、婴儿潮、投资投机需求剧增等是韩国房价暴涨的主要原因，为解决此问题，政府也是相继出台多项政策，涉及税收、金融信贷、房地产多级市场监管、公共住房体系等多项相关政策，对比中国目前的情况，其中不尽有许多相似之处。结合韩国、香港、新加坡等多个国家的经验以及中国发展状况，2007年末中国政府提出构建市场化、保障性住房的多层次住房体系，即同时发展商品住宅和包括经济适用房、限价房、廉租房在内的保障性住房。其中北京、上海、广州等较为发达的一线城市都相继公布了保障性住房建设规划，并逐步推进形成市场供应。 　　 　　二、由韩国发展经验看中国保障性住房体系构建 　　 　　中国目前一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12，远远高于国际上的3―5的标准，且房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。韩国也经历了城市扩张、房价暴涨这一过程，政府在2000年以来强调重视针对中低收入户的公共住房政策。 　　上世纪90年代初以来中国现行的城镇住房保障制度主要是公积金、经济适用房和廉租房制度。从当前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用，而且也在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效地促进了住房市场以及住宅产业的发展。中国城镇居民人均住宅建筑面积从1978年的6.7平方米提高到1999年的19.4平方米左右，进而提高到2005年的26平方米左右。但是，由于住房保障问题的提出时间相对较短，政策制度设计不可避免地会存在缺陷，伴随着住房保障制度的实施，同时也不断涌现出这样或那样的新问题。 　　 　　(一)韩国公共住房的类型和实施模式 　　韩国城市中低收入户公共住房政策主要表现为，通过建设中小型住房和租赁住房等公共住房，致力于解决中低收入户的居住问题，并且对此在财政、宅地、金融和税制等方面给予优厚支援。 　　小型商品住房，针对拥有住宅购买力的中低收入户而建设的小型公共住房，其供给对象为收入水平下位20％～60％，其面积约为60平米以下。 　　公共租赁住房，一般意义上的公共租赁住房是指依据《租赁住宅法实行令》的定义，国家或地方政府投入政府预算所建设的，或者通过“国民住宅基金”的支援而建设的租赁住房。按广义的公共租赁住房概念分析，韩国政府一直执行了“永久租赁房”、“公共租赁房”和“国民租赁房”等措施。永久租赁房是专门针对城市贫困居民而设计建造的非营利性住房。其余三类住房是微利性的，供给对象仅限于中低收入者，资格审查制度非常严格，公共租赁住房的租赁期为5～50年，租赁期满后卖给租住者，供给对象为那些由于拆迁等原因造成的无房者等中低收入户。其中国民租赁房是现在韩国政府进行的最核心公共租赁房制度，其租赁期为30年，求租对象为前一年收入不到城市工人家庭月平均收入50％～70％的无房者，并且是住房认购储蓄户。 　　 　　(二)中国现行城镇住房保障制度及问题 　　公积金：惠及面十分有限，事实是主要帮助了那些单位效益好、收入高且稳定的非低收入消费者；而真正需要扶持的低收入消费者却被排斥在住房公积金的受益对象之外；缴交模式拉大了贫富差距，管理存在较大的制度缺陷和漏洞； 　　经济适用房：购买主体范围偏大，对象定位于中低收入家庭，这一描述太过于笼统。而在具体执行政策过程中，购买对象资格审查、房型建设标准和政府与开发商间监督环节失控。 　　廉租房：1　分配对象如何界定是难题；