如何评价近期宏观调控对房地产业的影响..docVIP

如何评价近期宏观调控对房地产业的影响 今年以来，国家在短期内突然加大了宏观调控的力度， 各项政策连续出台，各种市场传言不胫而走。到底国家宏观 调控的目的是什么？中国的经济将如何发展？而房地产业 的走向又将如何？ 一、对近期宏观调整政策的回顾 要作出正确地判断，我们首先来回顾一下近期的政策信 息。 XX年出台的121号文《中国人民银行关于进一步加强房 地产信贷业务管理的通知》。严格控制房地产企业、建筑企 业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地 款以及建筑企业用于垫资。该文实际上是宏观调控的明确政 策信息。 XX年一季度以来，国家宏观调控的措施连续出台，密集 程度之高前所少见。 3月25日，人民银行于出台差别存款准备金率制度；4 月25日第三次提高存款准备金率％，共收缩可贷资金约1100 亿元。 4月25日，央行副行长吴晓灵在亚洲论坛年会上对商业 银行发出了央行可能采取更为严厉的紧缩措施的警告。 4月26日，中央政治局召开会议，指出当前经济工作中 存在一些新的矛盾和问题，需高度重视，妥善解决。 4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解 铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地 产资本金比例提到35%。同日，传言银监会通知各商业银行 停止全部贷款业务，市场作出剧烈反应，28日，大部分股份 制商业银行停止发放贷款，部分甚至停止了票据业务，股市、 债券市场大跌。虽然29日银监会发表澄清公告，但各种猜 测仍然不时从业内传出。目前虽然银行各项业务逐步恢复， 但在政策明了前，各银行对贷款业务均采取十分谨慎的态度 4月28日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，对 江苏铁本钢铁有限公司违规建设钢铁项目作出严肃处理，敲 山震虎的意图十分明确。 4月29日，国务院总理温家宝在接受路透社采访时，强 调了宏观调控的必要性和信心。同日，国务院办公厅发出两 项紧急通知，一项通知决定集中半年左右时间，深入开展土 地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保 护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项 内容。另一项通知要求对所有在建、拟建固定资产投资项目 进行一次全面清理，涉及土地管理、信贷政策等多方面，重 点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、 城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大 型购物中心等项目，以及XX年以来新开工的所有项目。对 所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、 符合要求等四类处理意见。 4月30日，中国银监会发出通知，要求商业银行适时、 适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷 款进行合理控制，对于盲目投资、低水平扩张、不符合国家 产业政策和市场准入条件，以及未按规定程序审批的项目， 一律不得发放新的贷款，已给予授信和已发生贷款的要采取 适当、稳妥的方式予以纠正。 5月11日，央行发布《二00四年第一季度中国货币政 策执行报告》，对我国宏观经济形势作出了详细分析，并对 未来预测及具体调控措施提出了明确意见。此报告为经济发 展定调的作用明显，可以理解为近期国家宏观调整政策的综 合性总结。 5月14日，国家发改委、人民银行、银监会联合下发了 《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷 风险有关问题的通知》，同时下发《当前部分行业制止低水 平重复建设目录》主要涉及钢铁、有色金属、机械、建材、 石化、轻工、纺织、医药、印刷等行业。 除以上明确的政策和信息外，目前市场普遍传言贷款利 率将上调，贷款审批权将进一步上收，按揭贷款的门槛，尤 其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛将会提 高。 以上各项措施如此密集的出台，明确显现出国家加大国 民经济宏观调控力度的决心。 二、对国家宏观经济走向的分析 根据有限的政策信息，结合宏观经济管理的一般原理， 笔者对国家近期宏观经济的走向做出如下两点基本判断： 首先，国家已作出了经济过热的基本判断，为避免因长 期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机，国家对国民 经济的发展进行宏观调控，将经济发展速度放缓的决心和意 已十分确定。 以上政策和信息均可以证明上述判断，央行报告对此也 有更系统的阐述。报告指出，今年一季度经济出现明显的过 热迹象。具体表现在：投资增长过快，固定资产投资同比增 长43 °/。，扣除价格因素的实际投资已接近19 92-1993年的 经济过热时期；全国新开工50万元以上的项目近2万个， 比去年同期增长31°/。； XX年在建规模已高达16万亿，相当 于当年固定资产投资完成额万亿元的3倍，今年一季度施工 项目计划总投资已高迗万亿元；某些行业和地区盲目投资和 重复建设问题相当严重，地方项目投资增长％;投资的增速 比消费快近33个百分点，二者之间的比例关系严重失衡。 定资产投资增