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购房贷款税负成本的研究 　　【摘 要】 个人二手住房交易中，税负与购房贷款都是购房者需要考虑的重要因素，但却少有人研究贷款额度与税负之间的关系。对于购房出现的资金缺口，多数人使用单一购房贷款方式。文章研究了购房贷款额度对购房税负的影响，在此基础上，通过案例的形式分析了可能的替代融资方式，目的在于通过准确的计算帮助购房贷款需求者进行正确的融资决策，最大限度地降低购房成本。 　　【关键词】 二手住房； 边际税负成本率； 变动税负 　　伴随着央行每一次的利率调整，房奴们的心情也随之震荡。利息，作为购房贷款的持有成本，是购房贷款人（本文专指居民个人）在进行贷款决策时考虑的首要因素。但对于购买二手住房（以下简称二手房）所需要的贷款，另一种资金成本——税负成本（由于贷款额度增加而增加的购房税负）很容易被忽略。经过笔者研究，其重要性不亚于利息，本文将就此展开论述。 　　一、二手房交易的纳税筹划 　　二手房交易涉及的税费主要有营业税、个人所得税、契税。由于税负转嫁性的特点，无论法律上如何规定，这部分税负最终由购房者承担，构成购房成本的一部分。购房者基于理性的考虑，都会对税负进行筹划，使负担最低。这三种税金均是比例税率，税率依从国家规定，因而筹划的焦点在于尽可能降低计税基础。 　　（一）计税基础的纳税筹划 　　1.网签价及其与评估价和指导价的关系 　　二手房的交易，必须将相关信息在房屋管理部门网站上备案，俗称“网签”。网签价，即网签合同约定的成交价格，是交易的形式上（官方认定）的成交价①，通常，网签价就是本次交易的计税基础。 　　为避免网签价过低而导致税费流失，税务局对其辖区内的二手房交易的计税基础规定了一个最低标准，称指导价，即网签价不得低于指导价。 　　如果购房者自有资金不足，需要申请购房贷款，接受申请的银行将对该房进行评估。由于评估的依据、方法不同，评估价也不尽相同。按照相关规定，评估价不得高于网签价。 　　2.计税基础的确定 　　针对购房贷款，国家规定了最高贷款比例②，即： 　　贷款额度≤评估价×最高贷款比例 　　因此，在特定贷款额度下： 　　最低评估价=贷款额度/最高贷款比例 　　由于网签价不得低于指导价，也不得低于评估价，因此实务中，纳税人会按照最低额度来确定网签价： 　　网签价=Max（最低评估价，指导价）=Max（贷款额度/最高贷款比例，指导价） （1） 　　（二）税率与最高贷款比例的规定 　　根据北京市现行规定，二手房交易中个税、营业税、契税税率，因“该房产是否买方唯一住房”、“房产面积”、“是否是卖方唯一住房”、“卖方是否持有满5年”等因素不同而不同。在计算中，又必须考虑最高贷款比例。因此，笔者综合列表如表1（表1是根据北京市现行政策编制的，如遇政策调整，后文资金成本的计算结果将有所不同，但其原理一致）。特定二手房交易，适用税率与最高贷款比例均能在表中唯一对应。 　　（三）购房贷款的税负成本 　　从公式（1）可以看出，当购房贷款额度增加，可能导致网签价的升高，从而可能增加交易税负。由于贷款而增加的交易税负，本文称购房贷款的税负成本。由于营业税可能是全额计税，也可能差额计税，下文分这两种情况分别对贷款的税负成本进行研究。 　　二、全额计税情形下的贷款税负成本研究 　　（一）“非超额贷款”额度及其税负成本 　　当“贷款额度≤指导价×最高贷款比例”时，即： 　　贷款额度/最高贷款比例≤指导价 　　根据公式（1）得： 　　计税基础=网签价=Max（贷款额度/最高贷款比例，指导价）=指导价 　　此时交易税负最低，等于“指导价×适用税率”。这个数值不受贷款额度的影响，即在这个额度内的贷款，其边际税负成本为0。本文将此部分贷款称“非超额贷款”，所以： 　　“非超额贷款”最高数额=指导价×最高贷款比例 　　（2） 　　（二）“超额贷款”额度及其税负成本 　　1.“超额贷款”对税负数额的影响 　　高于公式（2）数额的贷款，本文称“超额贷款”，它们对税负数额的影响如何呢？对此计算如下： 　　当：贷款额度指导价×最高贷款比例 　　即：购房贷款数额/最高贷款比例指导价 　　此时：计税基础=Max（贷款额度/最高贷款比例，指导价）=贷款额度/最高贷款比例 　　因此：△计税基础=△“超额贷款”额度/最高贷款比例 　　△税负=△计税基础×税率=△“超额贷款”×税率/最高贷款比例 （3） 　　很明显，特定数额“超额贷款”增加的税负，是最高贷款比例与总税率共同作用的结果。换句话说，如果不考虑其他因素，最高贷款比例越低，税率越高，同样额度的“超额贷款”导致的税负增加越多。 　　2.“超额贷款取得资金”的税负成本率 　　要注意的是，交易税费需要在交易发生时缴纳，所以取得的“超额贷