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老旧小区住宅专项维修资金问题的研究 　　摘要：我国老旧小区住宅专项维修基金制度起步较晚，相关法律法规相对滞后，业主对维修资金的性质和作用认识不到位等原因，导致维修资金在归集、使用和管理等方面存在许多亟待解决的问题。通过对广州市老旧小区住宅专项维修资金相关情况的调查，剖析中心城市老旧小区专项维修资金方面存在的突出问题及成因，提出解决问题的对策，旨在为城市老旧小区住宅专项维修资金问题的解决和相关制度的完善提供借鉴。 　　关键词：老旧小区，专项维修资金，问题，调查研究 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）02-0061-68 收稿日期：2016-12-11 　　1 引言 　　老旧小区体现两个特点：“老”，偏重时间的概念，即建成并投入使用年代久远，楼龄长；“旧”，偏重外观在视觉上的感觉，即由于时间的推移，在风吹日晒等自然磨损和人们居住使用发生的人为磨损综合影响下，小区房屋外观上发生风化、褪色、腐蚀、破损、积尘等变化，主体结构部件、设施设备出现不同程度老化，强度降低，原有功能减弱或者丧失，直观上给人以陈旧的岁月感。中国房地产市场经过近20年的快速发展，截至2015年，户均住房拥有量超1套，住宅存量200亿平方米、价值200万亿元。而现在，这一批住房中至少有超过15亿平方米已经进入10年以上的修缮周期；到2020年，将分批进入行业公认的“大修周期”。以具有悠久历史的特大型城市广州市为例，物业类型多样，建成和使用时间跨度较长，尤其在中心城区，建成几十年甚至上百年的老旧小区占有相当的比例。为了解决老旧小区维修问题，广州市早在1998年就建立了住宅专项维修资金（以下简称维修资金）制度，但由于法规规定冲突、缴存主体更替等历史原因，维修资金归集未能达到应缴尽缴。更由于我国维修资金制度起步较晚，相关法律法规相对滞后，业主对维修资金的性质和作用认识不到位等原因，维修资金的归集、使用和管理存在许多亟待解决的问题。鉴于此，本文通过对广州市老旧小区维修资金相关情况的的调查，剖析存在的问题及成因，提出解决对策。 　　2 研究方法及特征描述 　　2.1 研究方法 　　本文主要采用问卷调查法和结构访谈法的研究方法。面向业主、居委会工作人员、街道办工作人员、政府主管部门工作人员和业内专家学者等对象开展研究调查。调查时间为2016年1月至2016年4月，共收集了广州市辖8个行政区的有效问卷849份，其中业主有效问卷762份，非业主有效问卷245份。其中，越秀、荔湾和海珠有594份，业主561份，非业主33份，占调查总数的69.96%，能够有效代表老城区老旧小区情况。在问卷调查基础上，对众多业主进行了结构式访谈，访谈资料按照学术惯例进行了处理。 　　2.2 调查对象基本特征描述 　　2.2.1 业主特征描述 　　本次调查收集了广州市辖8个行政区的762份业主问卷，越秀、荔湾和海珠有561份，占调查总数的69.96%，原“广州老四区”在本次调查中的密度较高，反映出广州市老旧小区更多地集中在老城区的实际现状，能够有效代表老城区老旧小区情况，也符合以往对广州市老城区的调研结果，具有良好的效度。 　　2.2.2 小区和住宅类型描述 　　广州市老旧小区竣工年份主要集中在1999年以前，占66.7%，其中1990-1999年之间的占51%，1989年以前竣工的占15.7%。由此可见，大部分老旧小区在维修资金制度建立以前投入使用。从各区调查社区住房竣工年份来看，越秀区社区住房竣工年限较早，其中1989年及以前竣工的占37.04%。新城区住房竣工年份较晚，其中花都区和天河区住房竣工年份在2000年以后的分别占65.3%和63.3%。 　　3 广州市老旧小区维修资金情况调查 　　3.1 业主对维修资金的认识和了解 　　被调查者对维修资金的了解程度为一般（不含）以下的占比47%，将近一半。其中，了解较少的为23.80%，不了解的为24.20%；相比之下，了解程度为一般（不含）以上的占比仅为24.60%。七成受访者认为有必要建立维修资金，认为没必要的仅为6%，23%受访者对此观点并不确定。 　　3.2 维修资金制度建立和生效情况 　　过半受访者所在小区尚未建立维修资金制度，已建立的仅为28.60%，另外5.40%的受访者反映其所在小区正在筹备维修资金制度的建立。维修资金制度建立情况最好的是普通商品房小区/大厦，维修资金制度未建立的小区比例为35.40%，是所调查小区类型中比例最低的；维修资金制度已建立的小区比例高达41.20%，是所调查小区类型中比例最高的。未经改造的老城街坊型小区/大厦情况最为严峻，仅3.20%的小区建立了维修资金制度，未建立的比例高达88.20%。 　　3.3 ?ξ?修资金缴存主