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越秀地产商业的模式创新驱动因素及实施路径 　　摘要：整合优化企业价值链与创新商业模式是房地产企业加快转型，寻找适合自身的生存和发展模式的必然选择。立足越秀地产的商业模式创新，从战略、行业、价值链和政策角度思考驱动越秀地产商业模式创新的驱动因素；探析其独特的地产开发与资本运作双剑合璧的实施路径，为我国房地产企业商业模式的创新和持续经营提供新的切入角度；然后通过财务绩效变化检验其商业模式创新的经济后果；最后，提出建设具有企业特色的价值网络、项目多元化发展及形成稳定资金链等建议。 　　关键词：越秀地产，商业模式创新，驱动因素，实施路径，经济后果 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2014）04-0043-51 收稿日期：2014-02-20 　　1 引言 　　2014年初的“降价”与“收紧房贷”，触及了房地产市场两根最为敏感的神经。我国房地产走到了一个急需变革与调整的十字路口。德鲁克曾说过：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”企业要从中获得生存空间并获得企业价值的实现，不仅要适应经济环境，更应取得商业模式创新带来的长期竞争优势。中国房地产的发展过热过快，房价屡创新高，一致被国内外业界视为“泡沫经济”。但是房地产市场的供求关系仍然失衡，政府相继出台不同的调控政策，抑制不合理不理智的投机炒作行为，保障人们的生活需求。房地产的发展空间趋窄、利润空间压缩，房地产商要突破瓶颈，必先创新其商业模式，走可持续发展之路。 　　对商业模式的内在涵义的界定，Henry Chase Brooklyn Richard Rosenblum等学者（2002）认为商业模式是企业进行价值创造、价值提供以及价值分配等活动的一种活动框架，维持着企业价值链的良好运行。企业商业模式的创新，也可看作是价值链每个环节的改善调整，其中关键在于价值主体。从价值链的主体看，企业获利是合作伙伴、企业、消费者三方面均可获利的价值主张（陈文基，2012）；开发商、投资者、经营者、消费者构成商业地产价值链中存在的主体（J.R.Kninght，1994；T.H.Paark，1996）。商业模式调整是对商业模式构成要素的增大、巩固、删减，当调整超过一定限度便促成了商业模式的创新（Siggelkow，2002）。 　　对于商业模式创新的发展，是从“商业模式是企业能够获得并且保持其收益流的逻辑陈述”（Stewart，2010），向“商业模式是企业与商业伙伴及买方之间价值流、收入流和物流的特定组合”转型（Mahadevan，2001）。在商业模式理论的演进中，其创新也被上升到战略层次，被认为是整合多重利益相关者的战略意图的革新及企业内部结构、资源、制度的重新整合（罗珉、周思伟、曾涛，2005）。从不同学者的观点看，商业模式的创新趋向于多层次多角度的理论创新，表现在企业资源、制度、战略、价值网络等方面的理论发展，整合原有的商业模式概念，提出新的理论视角，形成商业模式的理论体系，帮助企业建立品牌，增加企业价值。 　　综上所述，商业模式的演进机制是从基本的经营管理层面向深层的价值创造层面过渡的，由此看来，房地产行业原有的模式主要是通过价值活动的整合优化实现经营业务的增长，进而促进企业发展，但是在转型升级中的房地产企业并不能只从经营层面思考，还要有企业价值层面的改革。在企业管理层面上，利用直观清晰的理论分析，对企业商业模式的创新和实施路径展开全面的解释，能有效帮助我国房地产企业转型升级。 　　2 越秀地产商业模式持续创新的驱动因素 　　商业模式的组成至今为止还没有一个很明确的定义范围，其构成要素和创新动力非常复杂。驱动越秀地产进行商业模式创新的因素也是复杂的，但是企业的经营发展离不开宏观环境和微观环境。基于大经济背景考虑政策环境与行业对商业地产企业的影响，再细化到企业长远发展战略和价值创造的角度研究商业模式的调整。 　　商业模式创新的过程分为环境分析、商业模式设计、组织规划和商业模式执行四个阶段（如图1所示），我们把越秀地产的商业模式创新归结为四个驱动因素企业战略、行业背景、价值链和政策调控。越秀地产在发展和拓展过程中，立足于企业的发展战略，借助整个行业转型的趋势，利用价值链架构调整，并配合政策环境，实现商业模式创新。 　　2.1 公司战略驱动 　　2.1.1 本地与外地共同发展 　　越秀地产驻扎于广州30年，其业务也主要集中在广州地区。2009年越秀地产确定全国化发展的道路，2013年该公司业务已逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区，分布在广州、佛山、中山、江门、烟台、沈阳、青岛、杭州、昆山、武汉、海口、香港等12个主要城市。在越秀地产的发展蓝图里，越秀将继续巩固在广州的地位，以珠三角市场的区域