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近十年房地产调控政策的影响及建议 　　最近十年，我国房地产市场快速发展，对促进经济社会发展、改善居民居住条件发挥了重要作用。同时，住房需求与资源环境约束之间的矛盾突出，房价上涨的压力持续存在，加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康发展，是一项长期任务。 　　一、国家宏观调控政策回顾 　　国务院从社会经济发展全局出发，针对不同阶段的特点，对房地产市场调控做出了不同的决策部署。从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为三个阶段。 　　1.第一阶段：2003-2007年 　　中央针对这一阶段住宅市场交易活跃，房价不断攀升，房地产开发投资增速较快等特点，出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。 　　2003年，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为国民经济的支柱产业。2004年，《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，将房地产行业列为“投资过热”行业之一，严格建设用地审批管理，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。央行10年来首次上调存贷款利率，意味着央行正式使用市场调节杠杆对房地产市场进行调节。2005年，“国八条”将稳定房价提到了政治高度，并加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。但经过了近一年的调控，房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。2006年，从“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台。从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。本轮调控不仅涉及房地产一、二级市场，还使用经济、金融等市场调控手段辅以行政问责的手段来确保执行力，可以说是有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变，一些大城市的房价还创下了历史新高，各项调控政策并未取得立竿见影的成效。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，标志着政府开始转变调控思路。中国房地产市场的发展并非仅是作为支柱产业来拉动GDP增长、扩大内需，而是要解决全国人民的基本住房需求，提高和改善居民住房水平。 　　2.第二阶段：2008-2009年 　　2008年全球金融危机全面爆发，对我国经济产生严重冲击。为应对危机，宏观经济政策从“两防”转向保增长。在房地产方面，出台“国十条”，提出鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年，无论是降低首付、利率打折，还是加强保障性住房建设、降低廉租住房的资本金率，都是围绕着刺激基本性的住房需求，以期达到保增长的目的。 　　3.第三阶段：2010年至今 　　2010年 “国十一条”和 “新国十条”的下发，标志着以“遏制房价过快上涨”为基调的新一轮调控开始。2011年，伴随着“新国八条”、房产税试点改革等政策的先后出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个增加到40多个。随着央行的3次加息、6次上调存款准备金率，房价过快上涨的势头的确得到抑制。10月，全国70个大中城市房价环比涨幅首次下跌；11月，70个大中城市房价环比指数再次下降。2012年，住建部等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率下浮至85折。央行两次下调存准率、两次降息，伴随着市场回暖和货币政策的微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑 2012年房地产市场形势持续向好。 　　十年来，中国的房地产调控经历了两种模式：2007年以前，尽管已开始控制房地产投资过快增长，但是总体上看，对房地产市场还是鼓励发展或促进发展的。而2007年以后，随着房价持续快速上涨，市场机制开始出现失灵，城镇中低收入居民住房困难逐步显现出来。这种情况下，我国住房和房地产发展的基本政策开始出现调整，不再过于强调市场机制的主要作用，而是通过公共住房政策的运用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建设的加快，形成双轨制的住房供应模式；同时，通过调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，以及实施保障合理消费、抑制投资投机的差别化金融税收政策，直至限购、限价等行政手段，遏制房价过快增长，促进房地产市场稳定健康发展。 　　二、存在的问题 　　目前的房地产调控政策在短期内取得了不错的效果，但还有些经验教训值得吸取。 　　1.中央和地方的关系没有完全理顺 　　中国特殊的国情使得房地产调控采取的主要手段，如金融政策、税收政策，乃至一些严厉的行政手段，地方一般没有自行创新的权力，通常是国家制定、地方执行。这种体制背景容易造成住房和房地产政策全国“一刀切”的情况，并使得房地产调控失去针对性、有效性，甚至产生对经济发展、市场发展，乃至居民合理住房消费的“误伤”。地方