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论小区车位、车库权利归属的法律问题 【 】随着社会经济的发展，人们生活水平 的提高，城市房屋商品化得以迅速发展以及机动车的 普及，商品房小区车位、车库不足的问题日益突出， 导致业主与开发商、物业管理公司之间纠纷不断，这 些纠纷归根结底在于小区车位、车库的权属不明。《物 权法》对这问题做了界定，但尚有不足，所以需要在 分析的基础上提出针对性的建议，从根本上缓解小区 车位车库归属问题。 【关键词】小区车位；车库；权利归属 近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要， 汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利， 是人们生活不可缺少的部分。然而汽车停放也带来诸 多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主 所有还是开发商所有？这是本文主要讨论的话题。《物 权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。 一、小区车位、车库的概述 （一）小区车位、车库的定义及分类 车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动 车辆的属于开放式空间的场所。车库指人们在小区内 停放车辆时的独立附属物。车位是在地面简单划线而 成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本；而车库 具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发 投入成本较高。小区车位、车库的分类：立体停车位、 地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房 顶层停车位。 （二） 小区车位、车库的性质 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判 断小区某部分是否为专有部分的条件有：构造上具有 独立性，能够明确区分；利用上具有独立性，可以排 他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。可知 小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有 部分，可以独立作为所有权的客体；车位、车库是附 随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分; 而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步 提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施 之一。 （三） 小区车位、车库的现状 现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的， 有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条：“建 筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先 满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的 车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用 于停放汽车的车位，属于业主共有。”这个规定区分了 小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上 给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归 属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。也有不 明确的争议，存在四种观点：归业主共有；归开发商 所有;应按照当事人约定；以是否计入公摊面积确定。 这些观点都是仅从与车位车库有关的一个方面来支持， 没有做到很好的兼顾各方因素。要很好的确定小区车 位、车库的归属，就要关注车位、车库的性质是专有 部分还是共有部分：若属于专有部分，那么就是独立 的，开发商可以进行单独得出售和不动产登记;反之， 若属于共有部分，那么小区全体业主就是共有人，开 发商如果单独把这部分出售就会侵犯业主的合法利益， 业主可以请求开发商赔偿侵权之债。 二、小区车位、车库权利归属存在的问题 （一）小区车位、车库的多样化，权属标准不统 鉴于小区车位、车库的类型多样，所以判断标准 也不统一，具体有以下三方面：从土地使用权上看， 根据我国“房地一体”原则，业主在买受房屋后就同 时取得房屋所有权和土地使用权，小区中的车位、车 库也附属的归业主所有。此标准使小区车位、车库权 属较为明确，但仅凭土地使用权难于区分公共场合中 的车位、车库是业主共有还是专有，相比较车位而言， 建造车库要投资的成本较高，开发商建造车库的目的 就是获得利益，此利益如果得不到以期的回报会减少 开发商建造车库的积极性；从建造成本上看，谁投资 建造了车位、车库，谁就享有所有权，体现“谁投资、 谁受益”原则。但在现实生活中干扰因素比较多，缺 乏准确性；从约定存在上看，开发商和业主在买卖房 屋时可以通过约定来确定车位、车库的归属，因为法 律规定保护合同当事人的意思自治，约定优先，只有 在没有约定或约定不明时，才归业主共有。这三方面 都各有利弊，都不适合对小区车位、车库权利归属进 行区分。 （二）《物权法》第七十四条在实际操作中存在问 题 “首先满足业主需要原则”这一规定太过粗糙， 易产生歧义，虽然体现国家对车位、车库转让自由有 一定程度的限制，但这一限制不明确。它使人们对“首 先”的理解不一，没有明确规定在实践中开发商以高 于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，没有明 确规定开发商是否有权将车位车库出售给小区业主以 外的其他人和开发商将车位车库卖于第三人的行为是 否在法律上属于合法行为；且法律只规定了小区车位、 车库的归属方式，即当事人约定，而没有对约定不