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中国住宅房地产市场价格走势分析 　　[摘要] 本文使用房价收入比指标对中国房地产市场价格是否过高的问题展开研究，发现中国住宅房地产市场价格并非象人们传言的那样“高”得离谱；然后笔者对为什么人们会认为房地产市场价格过“高”的原因展开分析；最后，通过模糊综合评判法对未来房地产市场价格的走势进行了研究，得出未来1年～5年房价还将持续上升的结论。 　　[关键词] 房价收入比 模糊综合评价法 市场价格 　　 　　自从2003年以来，中国住宅房地产市场价格在“过热”、“泡沫”声中一直攀升，及至2006年12月中国人民银行才就此发出预警。那么，中国住宅房地产市场到底是处于一种什么样的状态？为什么人们会认为住宅房地产市场价格过“高”？未来住宅房地产市场价格的走势如何？笔者结合前人经验，使用房价收入比指标对住宅房地产市场价格现状做出分析，然后分析人们房价高的原因，并在研究房地产市场价格影响因素未来变动趋势的基础上，试图找出中国住宅房地产市场价格变动的趋势。 　　一、房价收入比分析中国房地产市场价格现状 　　房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的续性，是目前行业对评判房地产价格是否过高的一个重要参数。用公式表示为： 　　 　　那么，其中，一套住宅是指一套普通的住宅，既指它的构造、服务是普通水准，也指它的面积（满足地区或者国家平均居住面积）；家庭也是普通家庭，其收入是达到国家平均收入水准的家庭，而这个收入通常是指税前收入。世界银行认为房价收入比比较合理的区间应该在4倍～6倍。从整体上看，中国房地产市场价格是否过高呢？ 　　根据统计数据,我们可以知道，2004年底中国城镇人均收入为16024元,2001年～2004年城镇职工工资每年均为上年的114％，由此,我们可以估算2005年底中国城镇职工年平均工资为18267元;2000年～2004年，城镇登记失业率呈上升趋势，2005年失业率则可以推算为4.5％。为此，城镇多为三口之家计算，一个收入达到平均收入水平的家庭的年收入为36534元，住宅总价的合理区间为146138元～219208元。 　　2001年～2004年中国房地产住宅价格指数分别为:100.4、101.4、104.0、105.7、109.4，2005年中国房地产市场取得了更大的发展，其价格指数取为115;2004年商品住宅销售价格为2549元/m2，可以计算2005年商品住宅销售价格为2931元/m2。一个家庭平均住房面积为25m2,z则一个家庭为75m2,总价为219825元。 　　所以，我们可以看出，中国住宅房地产市场价格并没有像传闻的那样，高的离谱，而是尚在一个较为合理的范围之内。那么，为什么市场中“高”声一片呢？这就是我们下面所探讨的问题。 　　二、造成中国房地产市场价格“高”的原因 　　造成中国住宅房地产市场高价格的原因有客观因素，住宅房地产市场价格相比前几年确实提高了，具体因素是市场供需拉动、开发成本提高、投资渠道狭窄、贫富两极分化以及内部结构发展不均衡等；还有心理因素，就是不敢放心消费，消费习惯造成。我们将之总结为： 　　1.市场供需拉动 　　市场供需实际上是供给与需求两部分构成，二者相互影响。当市场存在需求时，就会有供应商进入来满足人们的这种需求。1998年以前中国实行的是住房实物分房，人们的住房需求只能通过单位建房满足,但是，单位资金是有限的，用于住房建设的资金更是有限，所以,人们的住房需求常常难以得到满足;同时，人们收入水平大大提高，对物质资料的需求亦大大增加，尤其是作为基本生活资料的住房。因此,1998年中国实行住房分配货币化以后，人们可以从市场上获得住房,长期压抑的需求此时爆发出来。 　　另一方面，为鼓励更多的房地产开发商进入，国家降低进入门槛、各种有利的开发政策(金融、税收、业务)也使得更多的企业以较少的资金推动资金量较大的项目;土地的大量供给,这些为房地产开发提供了条件。随着开发政策与交易政策变化、开发成本提高,使得开发商供给的商品价格大大增加,而其面临的风险亦与日俱增,使得其要求更高的风险回报。同时,开发的房地产用途结构不合理也成为房价不断提高的另一个重要因素（如下表）。 　　在供给与需求的共同推动下，住宅房地产市场价格不断高涨。 　　(注:数据来自中国统计局网站) 　　2.开发成本提高 　　近几年中国房地产市场在不断的规范中快速发展，也带动了相关行业的迅速发展。但是，相对于1998年，国家停止住房实物分配，开始住房分配货币化政策之始，房地产开发投资与置业投资的政策从鼓励走向限制，开发成本也从低向高发展，与之对应的开发风险亦与日俱增，这些共同构筑了住宅房地产市场价格变动的基础。地价、人工、建材、广告宣传的价格相对于1998年而言高了许多