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价格歧视下地产企业定价积极性因素剖析 　　（兰州交通大学土木工程学院，兰州 430070） 　　摘要： 价格歧视似乎是垄断行业的产物，垄断市场条件下，价格歧视可以使企业利润最大化。由于区域的局限性，我国的房地产企业的竞争，大部分还是某一局部地区的竞争，它具有垄断行业的特性。不过随着大型房企业的业务逐渐铺开，地产市场会越来越明朗，亦步亦趋下的房能价也许会伴随着国家政策有所回落，能为公众所接受和认可。文章从房地产价格歧视下定价角度，对房地产定价方法作进一步分析与剖析，分析其有利于消费者的积极性一面。 　　关键词： 定价策略；价格歧视；差异化；二级价格歧视 　　0引言 　　价格歧视是使产品的卖方尽可能多地获益，因为通过价格歧视，原本属于产品买方的消费者剩余也被转移到了卖方那里。但是，按照经济学家的分析，价格歧视在经济上却是有效率的，也就是说，价格歧视是满足帕累托标准的，通过价格歧视，卖方获取的最大收益，等于社会福利最大化的值。如果垄断的卖方实行统一价格，虽然也能达到一个最大的收益，但却小于社会福利最大化的值，因而在经济上是无效率的。 　　1价格歧视定义 　　价格歧视实质上是一种价格差异，通常指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格或收费标准。 　　2价格歧视种类 　　2.1 一级价格歧视又称完全价格歧视，就是每一单位产品都有不同的价格，即假定垄断者知道每一个消费者对任何数量的产品所要支付的最大货币量，并以此决定其价格，所确定的价正好等于对产品的需求价格，因而获得每个消费者的全部消费剩余。这是一种极端的情况，现实中很少发生。 　　2.2 二级价格歧视即垄断厂商了解消费者的需求曲线，把这种需求曲线分为不同段，根据不同购买量，确定不同价格，垄断者获得一部分而不是全部买主的消费剩余。公用事业中的差别价格就是典型的二级价格歧视。他们可以提供一个可供选择的消费组合菜单，但是在这样做的时候，他必须考虑到个人套利的可能性，即作为某一特定消费组合设计对象的消费者也许会希望选择针对另一个消费者设计的消费组合。 　　2.3 三级价格歧视是指垄断厂商对不同市场的不同消费者实行不同的价格，在价格歧视实行高价格的市场上获得超额利润。这一规则解释了为什么律师要根据顾客的收入或保险金额来定价，以及为什么首次订阅某一杂志的人可以享受折扣。 　　3价格歧视在房地产定价中的应用及讨论 　　对于我国房地产开发企业来说，尽管它知道消费者分属于不同的群体，也了解每个群体的偏好特征，但它不能具体确定到某一特定消费者到底属于哪个群体。这种情况下，房地产开发企业就通过针对不同的消费者设计不同的价格的政策，让消费者自行选择，从而实现对消费者的二级价格歧视。 　　下面以某小区18号楼和11叠加类别墅为例说明 　　3.1 18号六层定价策略 　　3.1.1 楼面基准价：3488元 　　3.1.2 朝向系数：依据环境和光照时间以及风向分析，朝向系数设置如下： 　　3.1.3 楼层系数 　　3.2 11号叠加类别墅定价策略 　　3.2.1 楼面基准价：1-2层叠加类别墅4688元；3-4层叠加类别墅4588元。 　　3.2.2 朝向系数：叠加类别墅西边为小区主题绿化区，亲水绿化公共园林，在趋近自然上独树一帜。东边为小区中心绿化区，在风向和光照时间上有较大优势。根据其特定因素，东西朝向系数一致。价格差异在于1、2与3、4楼层间。 　　从表4可以看出，不同产品之间的差异形成不同的对外销售价格。在房地产企业实行差异性定价策略的同时，价格歧视无形中也就形成了。 　　3.3 房地产产品的定价差异可以依集合的不同分为以下二类 　　3.3.1 不同地块楼盘之间的歧视性差异包括：地位位置、产品种类、规划配套、平面设计、得房率、公司品牌、付款方式、建材装潢等。 　　3.3.2 同一楼盘不同单元之间的歧视性差异包括：朝向差异、层次差异、边间差异、景观差异、面积差异等。 　　从以上例子可以看出：目前住宅项目从定价差异上多采取如下图三种策略。 　　第一种：低差价刺激销售。当楼层数较多且产品的数量较大时，进行楼层差别定价。（但不可差价过大，否则不利于弱化产品的品质差距）。第二种：中差价突出均好。一般是单体楼层较为适中的板楼。中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性，为购房者提供更多的户型选择。第三种：高价差销售。较高的楼层价差有利于强化产品间的品质差距，同时也是为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识。 　　价格歧视下不同的定价方法会产生不同的效果，”成本导向”是计划经济时代的”科学管理方法”，由于它仅在”知已”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基