基础设施和地产产业2019年投资策略：边际预期趋势变化，产业博弈闪现机遇.pdfVIP

核心观点 政策将努力维持一定的基建投资增速，保在建，补短板。按揭贷款利率见顶，可密切 留意房地产政策的边际变化，房地产产业链上下游冷热不同。龙头地产、电力、铁路 和建筑行业央企可能短期投资机会显著；物业管理、防水材料、物流和机场在长期存 在广阔的前景，而其他基础设施/房地产相关的子行业，包括环保、航空、中小地产企 业等，则有待基本面更加明朗。 ▍ 维持一定的基建投资增速，保在建，补短板。综合考虑2019 年预算赤字可能适度 放宽，新增地方政府专项债稳定增长和政府性基金下行压力，我们预计 2019 年基 建投资来源中的国家预算内资金增速小幅回落，但仍将保持稳定增长，预计增长 5%左右。我们预计政府资金的杠杆将升高到 6.1 倍，社会资金将成维稳基建增长 的核心力量。基建投资重在保在建，补短板，预计2019 年基建增速6%-7% 。 ▍ 房地产产业链：按揭成本见顶，上下游冷热不同。我们预计，按揭贷款利率在2018 年四季度见顶。行业政策趋势从紧已超 8 个季度，预计未来考虑加大对刚需支持， 并继续避免房价上涨。我们预计 2019 年房价和销量将继续温和调整，2019 年全 国商品房销售额同比下降4.3% ，土地市场大幅调整，但由于存量土地开发节奏不 会放缓，开发投资增速仍有望维持 5%左右，新开工面积仍有望维持 10%左右增速。 房地产上游企业订单充足，但应收问题有可能恶化。房地产下游企业可能受竣工 周期拉长，销售转冷，二手房市场清淡的多重打击，需求堪忧。环保、园林等依 赖地方财政支持，且和土地财政密切相关的领域需求可能受到打击。 ▍ 短期机会显著的板块：大地产、电力，、铁路、大建筑。我们认为，电力和铁路 行业的供需状况正在优化，长期运行稳定。地产龙头和建筑龙头可能直接受益于 敏感的政策变化预期，且资产负债表继续边际恶化的空间已经不大，估值具备吸 引力。 ▍ 长期前景广阔的投资机会：物业管理，防水材料，物流和机场。物业管理行业龙 头公司当前市占率低，未来有望沿着在管面积扩张和服务种类丰富两个维度发展。 防水材料行业龙头公司技术领先，未来市场占有率提升空间大，且占地产商总投 资比例小，意义大，企业有一定议价能力。物流行业未来可能走向龙头崛起，行 业整合。部分机场免税利润的释放大幕开启。 ▍ 投资机会有赖基本面进一步明朗：航空供给收缩，估值吸引力提升，但短期面临 油价和汇率的不确定性。其他建材是地产和建筑的后周期品种，缺乏产业议价能 力，尚可能面临回款问题。环保公司杠杆率高，净利润和现金流不匹配，政府付 费驱动的传统模式也明显受到冲击。中小地产公司缺乏核心竞争力，在土地市场 和资金市场竞争中处于全面劣势。 ▍ 风险提示：货币政策从紧风险，人民币汇率风险，企业信用风险。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3613914:16 基础设施和地产产业2019 年投资策略 ｜2018.11.8 重点公司盈利预测