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商业地产企业上市融资问题剖析 　　【摘要】本文主要探讨了商业地产企业的上市融资问题。主要探讨了商业地产问题的背景和意义，以及上市融资的必要性，和现在商业地产上市融资存在的问题，以及在此基础上，对于上市的政府宏观调控政策等进行了建议。 　　【关键词】商业地产 上市融资 　　一、商业地产企业融资问题的重要意义 　　资金问题对于商业地产行业来说，有着至关重要的作用，毫不夸张地说，资金是房地产企业的喉舌。这与房地产行业的特殊性质不无关系，商业地产开发的前期需要大笔的土地购置费用，以及开发费用，在建筑阶段，也会有大笔的资金投入，这样的特点决定了商业地产企业对于资金的高度依赖性，从而对金融资本市场的高度依赖性。对于商业地产企业来讲，其核心竞争力中不可或缺的一部分，即金融市场。 　　另外一方面，商业地产关系到国计民生，也是政府宏观调控的对象，有着极强的政策依赖性。从2003年6月央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》到2004年6月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，一系列的金融信贷紧缩政策导致许多房地产开发企业资金更加吃紧。2007年美国爆发次贷危机，由于次贷危机由房地产业引起，因此为避免房地产市场的波动转化为银行体系的风险，避免类似美国次贷危机在中国上演，2007年9月，人民银行与银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将己利用贷款购买住房，又申请购买第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同时贷款利率提高到同期通档次基准利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信贷紧缩已成定局。在开发商的资金来源主要依靠银行信贷的背景下，信贷紧缩对房地产企业的资金压力显而易见。 　　在这种不乐观的融资环境下，商业地产企业不得不转换视角，由向银行融资的间接融资方式转向直接融资，最明显的就是房地产的上市融资。2006年中国股市的牛市之时，很多地产股领跑了股市。到2007年，中国的商业地产企业在股市着实地赢得了股民的信任。很多商业地产的巨头都选择了上市融资，比如2007年，碧桂园在香港上市，成功融得资本130亿元，碧桂园的掌门人也成了中国的女性富人排行榜上名列第一，当年同样在香港上市的还有景泰富，远洋地产和中国奥园地产等。另外万科等企业也在2007年进行了再融资。房地产企业的上市融资之路走得如火如荼。 　　但是2007年美国次贷危机所带来的冲击使房地产企业的上市融资的选择变得趋于冷静。房地产的降价趋势引来了人们的观望，同时也引起了资本市场的融资困难。受美国次贷危机影响，国际资本市场堪忧，投资者对中国的房地产企业心存疑虑“2008年3月20日，赴港上市的恒大地产因路演未获一家机构认购而在最后一刻被迫放弃IPO计划，折戟最后一程，海外上市也蒙上了阴影”面对融资困境。 　　二、商业地产企业融资中面临的问题 　　不能从自身出发选择适合的融资渠道。上市也是一把双刃剑，它不是万能的。每个商业地产企业有自己的不同自身特点，应当从自己的实际出发，客观地衡量自己的发展阶段，制订企业的发展战略规划，对于企业的财务战略有着明晰的定位。不能盲目地选择以上市的方式来进行融资。上市有着其独特的优势：能够整得较大的资金规模，而且受到的政府和国家政策的相关的影响较小，对于需要充足的资金来发展的企业而言，能够帮助其扩大规模更好地拓展业务。但另外一方面，上市后是面临着种种风险的，股市的风险不仅包括系统风险，还包括各种不可定因素而带来的风险。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的准备，上市时面临的种种信息公开和政府审查，更加严密的财务管理等，所以如果是在二线和三线城市发展，并且对资金的需求量不大的话，而且企业所选择的是相对稳健的发展战略的话，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本远同于收益。 　　因此商业地产企业一定要谨慎选择，不能盲目地跟风，更不能盲目的追求规模的扩张。 　　商业地产企业不能只盯住上市这种方式，而应当追求一种多元化的融资方式。从历史来看，2003年以后的房地产调控政策，主要是涉及到两个方面，首先是间接融资渠道，尤其是银行的贷款，对商业银行的房地产信贷进行了更严格的规范和管理，使房地产企业原来赖以生存的资金链面临断裂的风险。尤其是对于一些中小型的房地产企业而言，形势更不容乐观，因为它们从银行获得贷款将更难，而且其抗风险能力更差。 　　房地产是我国经济发展中的重要支柱，关系到国计民生，因为政府在宏观调控过程中，要充分重视商业地产企业的健康发展，使商业地产企业的融资结构更加合理、融资方式更加科学和理性，从而为商业地产企业的发展营造一个良好的社会环境。 　　当前的流动性过剩的金融环境，应当对于商业地产企业而言是件好事，在这样的环境下，政府应当净化金融环境，不断地鼓励金融机构不断的推动金融产品创新，增加