商品房按揭贷款浅述.docVIP

商品房按揭贷款浅述 　　摘 要:我国商品房预售制度已经成为了一项影响国计民生的重要制度,其作用之重大可见一般。可是按揭制度作为新生事物却有着很多法律上的空白,性质上也长期存在争议。对于利益相关方来说,这样的局面对自己权益是相当不利的。本文用有限的篇幅,针对性的指出了按揭的性质及存在问题。为商品房按揭制度的完善打下了基础 　　关键词:按揭贷款;按揭贷款性质;存在问题 　　 　　一、按揭制度的起源 　　 　　 在商品房预售制度占有重要位置的按揭贷款合同,从现实的角度解决了广大中国老百姓,对商品房急需,却又欠缺资金的窘迫。按揭作为一种舶来品,最早是出现在英国的衡平法,后在香港被广泛用于楼宇买卖当中,在期房即商品房预售买卖中发展壮大。中国内地1993年最早在深圳试点使用该制度,后在全中国推而广之。目前中国的房地产交易市场,绝大部分付款方式都为按揭,按揭这项制度和中国的住房改革,房地产市场发展已经密不可分。 　　 　　二、按揭制度的争议 　　 　　按揭这一制度与中国的法律土壤并不十分契合。英国衡平法中的按揭制度包括了我们通常所说的抵押和质押。根据英国的担保法的相关规定,取得的权益可以作为抵押的标的。权益这一词语包含的范围要远远超过产业。权益可以是一种有价值的实体,也可以是用以交换价值的权力,总之只要是具有交换价值的法律上的物即可以成为权益。产业一词的内涵只有不动产。我国属于大陆法系,在大陆法系中要找到与英美法系按揭制度完全对应的制度是很困难的,也几乎是不可能的。所以,对于按揭的性质,一直存在这一下三种争议: 　　第一种观点认为按揭是一种让与担保。让与担保并没有被我国的担保法和物权法所承认,但是在学术界对让与担保是持肯定态度的。让与担保分为狭义的让与担保与广义的让与担保之分。广义的让与担保包括买卖式的担保和狭义的让与担保。买卖式担保是以买卖的形式转移权利,而债权人因获得物的权利而放弃对债权人的债权,但债务人可以通过清偿债务而取回标的物。狭义的让与担保也被称为担保的让与,分为附条件的让与担保与信托的让与担保,附条件的让与担保是债权人与债务人可以通过签订合同,约定以债务的不履行为停止条件,移转担保标的物的所有权予债权人;也可以约定以债务人履行债务为解除条件,而移转担保标的物的所有权予债务人。而信托的让与担保,是债务人为了债权担保的目的,移转标的物的所有权予债权人所有,但是双方当事人之间签订有信托条款,规范双方当事人的权利义务,所有权发生移转后,债权人不得违反信托条款的约定,被担保的债权一直存在,如债权人请求清偿债权,债务人不能清偿时,债权人可以就标的物优先获得满足\+①。 　　笔者认为我国现有的预售商品房按揭与让与担保并不完全相同。银行把剩余房款借给购房者的目的并不是想拥有该房屋的所有权,也不发生房屋所有权转移的行为。而是希望获得该笔贷款的利息。买卖式担保,附条件的让与担保的目的和构成要件都是转移财产的所有权。目前,我国也没有信托的相关立法,同时购房者也不会以转移房屋所有权的方式来获得购房款,这违背了购房者购房行为的初衷。故更不可能是信托的让与担保。 　　第二种观点认为按揭是一种权力质押,购房者质押的是依商品房预购合同享有的期待权。为了担保债权受到清偿,就债务人或第三人所享有的权利设定的质权。权利质权是一种准质权。权利质权的标的就是权利。 　　其特点主要有:(1)必须是财产权;(2)必须是可以让与的财产权;若该权利不能让与,不仅不能就该权利变卖的价金受偿,也不能由质权人取得权利。(3)必须是不违背质权性质的财产权。质权是必须是动产,不动产原则上不能设定质权。 　　笔者认为按揭也不属于权力质权。其一,根据物权法定的原则,我国对可以质押的权利进行了严格的限定,主要是几种金融票证及法律和行政法规定的可以质押的财产性权利。期待权并不在上述范围内。其二,根据我国法律的相关规定权利质押有两种生效的方式:一是有权利凭证的,自权利凭证交付质权人时设立;二是没有权利凭证的,质权自有关部门办理出质登记时设立。购房者获得建成房屋所有权的期待权并没有所谓的权利凭证,而该期待权的相关主管部门就是房管局,这与抵押权的登记机关是相同的。这样权利质押的行使方式与抵押权完全相同,从简便效率的角度而言,抵押权的实现更为优化,权力质权与抵押权的争议也就失去了存在的现实意义。 　　第三种观点混同说\+②。即按揭是权利质押与让与担保相结合的两个阶段。在《房屋产权证》和《土地使用证》移交给银行之前,是为权利质权阶段。此时购房者对房屋并不拥有所有权,不能以所有权为担保的对象。购房者有商品房预购合同,按揭人即购房人,可凭此合同,在按揭时将合同项下的权益转交给银行。在按揭人取得《房屋产权证》和《土地使用证》并移交给银行之后,期房按揭的法律性质为让与担保。,按