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房地产企业房屋租赁纳税筹划剖析 　　【摘要】 权威机构披露的房地产企业数据日益惨淡，如何获得现金流度过严冬已成为各大房地产企业的燃眉之急。文章通过租赁与联营的选择、合理分解租金收入、改出租为转租、变租赁为仓储四种方法，阐述了现阶段房屋租赁纳税筹划对房地产企业的可行性与重要性，并通过对西安市区的调研数据进行分析，论证了纳税筹划所产生的实际效益。 　　【关键词】 房地产企业； 房屋租赁； 纳税筹划； 房产税 　　中国指数研究院2012年5月2日发布报告称，4月份中国房价跌至14个月最低点，该公司跟踪的100个城市中71个城市房价下跌。同期万得资讯数据显示，一季度房地产公司业绩同比下滑，存货仍在继续攀升。房屋租赁已成为当下房地产公司提振业绩、降低空置率的主要措施之一，但房屋租赁所面临的营业税、房产税等相关税费无疑使得房地产企业本已吃紧的现金流更显捉襟见肘，因此怎样进行纳税筹划才能更合理合规又能减轻房地产企业的税负，在目前市场上愈发突显其重要性。 　　租赁与联营的选择、合理分解租金收入、改出租为转租、变租赁为仓储是当下房地产企业房屋租赁业务纳税筹划所涉及的四个主要领域，本文将根据前期在西安市区的调研数据，分别针对这四个领域进行分析。 　　一、租赁与联营的选择 　　房地产企业利用闲置的房产进行投资已成为一种普遍的投资形式，其投资方式不外乎有两种，一是对外出租取得租金收入，二是入股联营从联营企业分得利润。但这两种方式所涉及的税种以及承担的税负各不相同。那么考虑两种方式所承担的税负，哪一种投资方式对持有闲置房地产的企业更有利呢?在此建立一个简单模型进行分析： 　　假设位于西安市区的某房地产开发企业有一处空置房产，其原值为K。如果对外租赁每年可取得租金收入为X1，如用于入股联营，预期每年该企业从联营企业分回利润为X2。该企业适用企业所得税率为33%。 　　（一）采取对外租赁方式承担的税负 　　营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5％计算缴纳，则为5％X1； 　　房产税：房产税依照租金收入的12％计算缴纳，则为12％X1； 　　城建税：该企业所在地为市区，按其所缴纳的营业税税额7％计算缴纳，则为：7％×5％X1=0.35％X1； 　　教育费附加：3％×5％X1=0.15％X1； 　　印花税：对外出租房地产在订立租赁合同时须按租赁金额的1‰贴花，则为：0.1％X1； 　　所得税：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税均可在税前扣除，因此，所得税税负为（X1-5％X1-12％X1-0.35％X1-0.15％X1-0.1％X1）×33％=27.192％X1。 　　该企业采用对外租赁方式应承担的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=44.792％X1 　　（二）采取入股联营方式承担的税负 　　房产税：房产税依据房地产原值一次性扣除10％~30％的余值计算，税率为1.2％，以西安市为例，按30％扣除，则为（1-30％）K×1.2％=0.84％K； 　　土地使用税：此税种从量定额计征，各地标准不一，以西安市区二环以内为例，其标准为：20元/平方米（年），假设该房地产使用面积为L平方米，则为20L； 　　所得税：联营利润所得应缴纳所得税为33％X2 　　该企业采用入股联营方式应承担的总税负=房产税+土地使用税+所得税=0.84％K+20L+33％X2 　　（三）两种投资方式的比较分析 　　由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商议确定，而影响联营收入的因素较多，不确定性大，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，则令： 　　44.792％X1=0.84％K+20L+33％X2 　　X2=（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％ 　　也就是当预期收入为（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％时，两种投资方式承担的税负是相等的。在X1、K、L为固定值时，经过附值测算，其基本结论是：如果预期联营收入X2＜（44.792％-0.84％K-20L）÷33％，那么该项房产采取联营方式承担的税负小于出租方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用入股联营方式；反之，则应采取租赁方式。 　　例如甲房地产企业在西安繁华地带有一处空置房产，该房产原值为1 000万元，实际使用面积为400平方米，如果对外出租每年可获取租金收入120万元，采用入股联营方式，甲企业每年可从被联营企业分回利润300万元。 　　利用上述函数测算出预期收入X2=（120×44.792％-0.84％×1 000-0.002×400）÷33％≈135（万元） 　　因300＞135（万元），故采用出租方式税负较低。 　　在此分别核算出两种投资方式各自税负： 　　对外租赁所承担税负：120×44.792％=53.7504（万元） 　　入股