房地产企业税收风险及其成因剖析.docVIP

房地产企业税收风险及其成因剖析 　　摘 要：随着中国经济的高速发展，房地产行业一度成为国民经济支柱产业，房地产行业对国家财政收入的贡献率大幅度提高，已逐步成为税收收入的重要来源和增收亮点。然而房地产业又是一个税收风险高度集中的行业。分析房地产企业税收风险的成因根源，成为当前在全面贯彻落实科学发展观，深化税源管理的大背景下亟须探讨的问题。本文从税务管理的角度出发，结合我国房地产产业特点和涉及税种，对我国房地产企业税收风险极其成因进行了具体分析。 　　关键词：房地产企业；税收风险；税收风险管理；税收征管 　　一、税收风险的涵义和特点 　　税收风险是既财政风险之后出现的一个概念。尽管对于税收风险，国内部分学者认为税收是政府依靠国家政权而取得财政收入的一种方式，否认具有固定性、强制性的税收存在风险，但作者对税收风险持肯定态度。税收同其他经济收入一样是存在风险的。从微观层面来看，税收风险是指由于纳税人的税法不遵从行为或各级税务机关和税收执法人员执行税收制度不当而导致的风险；宏观上的税收风险是指在税收体制运行中，由于税收法律法规不健全、宏观政策调整不当等原因而产生的风险。 　　二、房地产企业经营特点和涉税情况 　　房地产开发企业是指按照房地产管理法规定，以营利为目的，从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。结合房地产企业的特殊性，在研究其税收风险之前，有必要先对房地产企业的经营特点和涉税情况进行梳理。 　　（一）房地产企业的主要经营特点 　　（1）开发周期长，运作环节多。从土地取得到售后，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。 　　（2）资金流复杂。出于工程需要，房地产企业所需资金庞大，其资金来也非常复杂。房地产企业多通过借贷、预售、发行股票或债券、利用权益资金等各种方式和途径取得资金。不同资金来源的税务核算不同，对税收的影响也不一样。 　　（3）产业链长，经营业务多元。房地产业横跨生产和流通两个领域，涉及建筑材料、施工安装、装饰装潢、家具家电、通信网络、水、电等许多行业，业务繁多，投资领域和投资主体较为复杂。 　　（4）成本复杂。房地产企业的多元化业务使其运作中的成本也较为复杂，房地产开发过程中的土地拆迁给予户主的安置补偿费、土地出让金、工程费等等都是其不可避免的成本；出租房产经营成本、土地转让成本等经营成本，及在其长期的经营过程中产生的各种期间费用如管理费用、财务费用等，使得房地产企业成本核算存在较大难度。 　　（5）营销体系复杂。房地产业有别于其他行业的特征之一在于，房地产企业不仅采取现售方式、而且通过预售来完成其房产的销售。 　　（二）房地产企业涉税情况 　　房地产行业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及契税、耕地占用税、印花税、营业税、增值税、企业所得税、个人所得税、城建税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税11个税种和教育费、地方教育附加2个附加费。其中有在某环节一次性征收的税种，也有在房地产开发和经营过程中持续征收的税种。 　　三、房地产企业的主要税收风险 　　根据房地产企业税涉及的税种，结合房地产企业的涉税案例，房地产企业税收风险主要有以下两种类型： 　　类型一：部分房地产企业税收遵从度低，偷逃税款 　　具体表现在以下几个方面：第一，通过各种手段不计或少计收入，以偷逃税款。如：低价将商品房卖给或赠与企业员工，从而降低应税销售收入，偷逃税款；或在关联企业之间低价销售、转移利润；以贷记预售收入或讲预收房款作为代垫款项等各种手段和措施来转移或隐瞒预售收入等。 　　第二，虚增成本费用。部分房地产企业不合理区分各种成本，混乱成本核算，甚至重复结转成本或人为调节成本，虚增成本。一些企房地产业违背收入和费用的配比原则，将不属于本期的成本列入当期成本；更有一些小规模的民营房地产企业，通过虚假土地评估的方式增大注册资本，虚增土地成本，从而减少企业所得税的税基。 　　第三，通过少贴或不贴印花税的方式少计税款。我国目前房地产企业在书立产权交易合同时少贴或补贴印花税的现象仍较为普遍。 　　第四，利用会计核算和税法规定的差别，不将预收房款尤其是售房定金计缴营业税。我国会计制度规定，企业转让或销售土地、商品房，在商品移交或买主收到发票账单时，确认实现销售。而我国税法却规定销售的实现为收到预收款项的当天。楼盘销售在会计核算上的收入确认实现时间和税法规定的纳税义务发生时间不一致，给纳税人提供了延迟申报纳税的漏洞。 　　第五，以影响所得税为目的，拖延项目决算时间。由于房地产企业的开发期很长，许多是跨年跨地域开发。我国税法对企业征税却是按年来征税，许多房地产企业把本期项目取得的收入投入到下一个开发项目中，不断推迟项目决算时间，达到滞后申报纳税的目的。 　　类型二