房地产企业纳税筹划初析.docVIP

房地产企业纳税筹划初探 　　摘 要:当前,房地产行业正面临着激烈的市场竞争和复杂的国家调控环境。如何设计合理的纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化,已成为房地产企业的迫切需要和必须认真应对的课题。此文简要分析房地产企业纳税筹划的必要性、所涉及的税种以及纳税筹划的相关技术等几个方面。 　　关键词:房地产企业;纳税筹划;必要性 　　 　　随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分,也将是企业经营决策的重要内容。了解和领会房地产企业纳税筹划技术,这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视,要建房先筹划的趋势已经在形成。更有不少立足长远发展的房地产开发企业,十分注重依法纳税,而且往往在项目启动之初,就开始进行详细的纳税筹划。本文拟从以下方面来对房地产企业的纳税筹划进行分析。 　　一、房地产企业纳税筹划的必要性 　　纳税筹划是在企业战略管理指导下,在遵循税法导向的基础上,通过合理安排与精心组织企业生产经营的财务管理活动,它是企业战略管理活动中的一个很重要的因子。当然,纳税筹划的前提条件是企业依法纳税,在此基础上,根据市场环境和企业自身的情况,合理的进行纳税的规划和统筹安排,以降低企业的运营成本,发挥企业的最大效益。 　　纳税筹划的内涵表明了其重要性,对于房地产企业来说更是意义重大。房地产开发企业周期都非常长,有的个别企业甚至存在十多年的烂尾楼,而且涉及的税目、税率复杂,每个环节都有相对应的税种,房地产企业从买地、建设,到后期的物业管理,每个阶段的业务特点及面临的税务风险不一样,所涉及的法律、政策及纳税处理规定也不尽相同,就需要有不同的税务安排;同时,房地产企业缴纳税款的金额通常较大,不同的计税依据和计税方法,对纳税数额的影响非常巨大,如果做好税收筹划的话,能最大地提高企业的价值;此外,我国近几年接连调整了房地产市场的税收相关政策,企业如果没有及时的做出纳税筹划,就无法应对变革、无法适应市场的经济环境,最终的结果可能是被市场所淘汰。 　　可见,纳税筹划是对于房地产企业是重要而且十分必要的,尤其是我国正在完善市场经济体制,深化各种经济改革,统筹各行业布局的关键时刻,房地产行业作为关系国计民生的重要方面,各种改革措施更是接连不断,房地产企业做好税收筹划,不仅可以保护企业自身的利益,提高企业的竞争力,而且可以体现国家的宏观调控方向,促进国民经济的稳定发展。 　　二、房地产企业纳税筹划涉及的税种 　　房地产企业涉及的税种有很多,通过纳税筹划合理的减轻企业税负已成为房地产商的迫切需要,房地产企业涉及的主要税种大体上分为三个环节分布,即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下: 　　(一)房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税 　　在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。房地产开发建设环节的营业税,主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。 　　(二)房地产使用环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税 　　房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。 　　(三)房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税 　　房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的买方适用销售不动产税目的规定,税率为5%,城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种。 　　三、企业纳税筹划的一般方法 　　(一)税率差异法 　　就是利用税率的差异直接节减税收的方法,实行比例税率的税种常有多种比例税率,通过筹划可以寻求最佳税负点,通过防止适用税率的爬升来降低税负。这种方法计算比较复杂,但因为税率差异普遍存在,所以适用范围较大。 　　(二)扣除法 　　扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款,或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。这种方法既可以实现应税基数绝对额的减少,也可以通过增加本期可扣除金额,起到延期纳税的作用,使用广泛。 　　(三)延期纳税法 　　纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。这种方法利用延缓纳税