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房地产企业税收负担剖析 　　【摘要】近年来，在市场经济条件下，政府利用税收政策宏观调控房地产市场经济活动，本文分析了房地产各个环节税种的设置与税负水平，并且试图找出影响房地产税负不合理的因素，从而提出了减轻房地产企业税收负担的因素。 　　【关键词】房地产企业　税收负担　宏观调控 　　一、房地产税收负担的含义 　　税收负担是指纳税人或负税人，因税收而承受的福利损失或经济利益的牺牲。可以用宏观税负和微观税负来衡量。宏观税负水平宏观税负水平以税收总收入占GDP的比重来衡量，它表明在GDP分配中的集中程度，是政府制定税收政策的依据，也是税收政策实施的综合体现。微观税负水平微观税负以纳税人的纳税额占纳税人的相关收入的比重来表示。它可用于衡量企业和居民个人的税收负担水平，或用于比较各类企业或各阶层居民之间税收负担水平的差距。房地产税负负担的分析，属于微观范畴，其税负水平可以用一定时期内，房地产开发转让、保有、流转环节所缴纳的税额，与当期房地产销售额比例来反映。 　　二、我国房地产各个环节税负负担现状 　　(一)房地产取得环节税种设置与税负水平 　　房地产取得环节主要是开发征用土地，涉及到的项目不多。开发企业取得土地时应缴纳契税和耕地占用税，还有土地开发费等。税费的占总房价的75％，可见，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。 　　(二)房地产交易环节税种设置与税负水平 　　房地产税收集中在销售方面，在该环节设置了大量的主要税种。一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。在房地产交易行为中销售方涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费。在房地产转让行为中，购买方还需支付一些地方性的收费项目，如土地使用证费、房屋所有权证费、商品买卖交易手续费等。另外，由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性，一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利转嫁到购买方身上，使得购买者必须付出高额代价，许多应有政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品，也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。由此可以说，这一环节的税负水平相对最重。 　　(三)房地产保有环节税种设置及税负水平 　　一般而言，房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。在房地产居住行为中，现行税制的涉及的税种非常少。主要有房产税和城镇土地使用税。在这一环节，税负负担相对集中，该环节税种少，减免范围广，主要是针对企业与个人生产经营用房而征收的；名义税负水平明显偏低且免税范围极大，目前为止，房地产居住行为基本处于无税负状态。 　　在房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加共7个相关税费，承租方涉及到印花税。这一环节税收负担主要集中在出租方，且名义税负较重，为此，国家曾出台相关优惠政策，降低了出租行为中的主要税种的税率水平。降税后，个人出租房屋的综合税负水平比原来大致降低了五至六成。在房屋租赁中存在着的一个重要问题是，许多城市尤其是一些大中城市，房屋租赁情况非常普遍但相关税收收入却非常少。这些大量的需求却形成了一个税收方面的巨大的隐形市场，形成了租赁市场规模大而税收收入规模少的局面。分析其原因，不是由于税负水平设置过低，而是由于税收征管难度过大，税务工作人员无法逐门逐户排查出租房屋情况，即使能够做到也很难判断其真伪，使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态，造成实际税负水平过低，使得房地产租赁环节的税收形同虚设。 　　三、我国房地产业税负不合理的影响及原因分析 　　房地产行业税负较重将阻碍房地产行业的健康发展，同时增加房地产企业偷逃税的概率，增加资本外逃和人力资本外流等现象。房地产企业税负不合理的原因有以下几个方面： 　　(一)从税制结构上看，重视流转环节，轻视持有阶段 　　房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节，也就是流转环节，即流转税种。而保有和交易环节相对较轻，即保有税轻。而流转税是间接税，它具有转嫁性，这部分税转嫁给购房者，由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。另一个现象是不对个人非营业性住房征税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。 　　(二)税费不清，费高于税 　　我国收费的总体规模较大，常年稳居国家财政收入相当重大的比重。对于房地产行业来说，政府部门、各事业单位通过各种途径设立收费项目，制定收费标准。在房地产开发、交易等环节都要征收名目繁多的收费。包括项目性收费、管理费、手续费、各种证件工本费等。并且收费缺乏透明性，有时甚至出现费挤税、税上加费、费费重叠的现象。适当的收费